나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경758 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제바동 제1층 제1223호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구현고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 상업시설, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 구로역(지하철 1호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제1223호로서, 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

판매시설((주)제이씨테크노)로 이용중임.

설비내역

주차장시설, 승강기설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 40m 내외 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1258, 1258-1 공히 : 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 유통업무설비, 가로구역별 최고높이 제한지역( (건축과문의))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

(1) 본건 현장조사시 인접호수인 제1층 제1222호와 벽체 구분없이 사무실(상호:(주)제이씨테크노)로 이용중이니 경매 진행 및 낙찰시 참고하시기 바람. (2) 본건은 중이층으로 연결된 제시외건물㉠이 소재하며 개략적인 목측 및 건축물현황도 등을 참고하여 면적을 사정하였으므로 경매 진행 및 낙찰시 재확인 하시기 바람.(이용상황:창고)(후첨:호별배치도 및 내부구조도 참조) (3) 제시외건물㉠은 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 및 원상복구 등 시정명령 가능성을 배제할수 없으므로, 경매 진행 및 낙찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경758 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제바동 제1층 제1223호

토지면적: 12.73㎡ (약 3.85평)

건물면적: 20.88㎡ (약 6.32평) (등록 면적)

건물 제시외면적: 20.88㎡ (약 6.32평) (현황 이용 중인 미등기 부분)

실질적 총 건물 면적: 약 41.76㎡ (약 12.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 315,440,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 (제시외 건물 관련)

본건에는 중이층으로 연결된 제시외 건물(㉠)이 약 20.88㎡ (약 6.32평) 규모로 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 구로동 소재 "구현고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업시설, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 구로역(지하철 1호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 형상

본건은 철근콘크리트조, 콘크리트 슬라브 지붕 4층 건물 내 제1층 제1223호로, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

남측으로는 노폭 약 40m 내외, 동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 도로, 유통업무설비, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 외국인 등) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 소유권은 (주)제이씨테크노로 이전되어 있습니다. (최초 소유권 이전 1997-06-30, (주)제이씨테크노 이전 2022-09-07)

3.2. 제한물권 및 경매개시

채권자 신OOO(신한은행)의 신청으로 부동산 임의경매가 개시되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 신한은행 근저당권(채권액 3억 6천만원)입니다. 본 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(임의경매개시결정 등기 포함)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 (없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 지상권개요로 명시되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현 이용상태

본건은 판매시설로 분류되며, 현재 (주)제이씨테크노 상호로 사무실(판매시설)로 이용 중입니다.

4.2. 인접 호수 이용 현황

현재 인접 호수인 제1층 제1222호와 벽체 구분 없이 하나의 사무실(상호:(주)제이씨테크노)로 통합하여 이용 중에 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설

주위는 상업시설, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

건물 내 주차장시설, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련 (위반건축물, 이행강제금)

본건에는 등록된 건물 면적 외에 중이층으로 연결된 제시외 건물(㉠)이 약 20.88㎡ (약 6.32평) 규모로 존재합니다. 이는 현황 이용 중이나 미등기 상태이며, 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 및 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있습니다. 경매 진행 및 낙찰 시 반드시 재확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 공부상 차이 및 통합 이용 (점유 관계)

현장 조사 시 인접 호수인 제1층 제1222호와 벽체 구분 없이 사무실로 통합 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 점유 관계 확정, 명도 절차, 또는 개별 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

본건 소재지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획법규 및 기타 법률에 의한 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 미상 임대차 관련 (명도)

임대 관계가 미상으로, 현재 거주하거나 이용 중인 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로동 중앙유통단지 내 판매시설로, 지하철역 인접 등 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등록된 건물 면적 외 약 20.88㎡ 규모의 제시외 건물(미등기, 위반건축물 가능성) 존재, 인접 호수와의 통합 이용 등 명확한 하자 및 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 부분은 낙찰 후 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으며, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 구로동 중앙유통단지 내 위치하여 상업 시설로서의 기본적인 잠재력 보유.

* 구로역 등 대중교통 접근성이 우수하여 유동인구 확보에 유리.

* 인수할 보증금이 없는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 31,544,000원을 기준으로 하되, 등록된 건물 면적 외 약 20.88㎡ 규모의 제시외 건물(미등기, 위반건축물 가능성) 존재, 인접 호수와의 통합 이용 등 명확한 하자 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 제시외 건물의 현황 파악 및 추후 이행강제금 발생 가능성, 인접 호수와의 명확한 구분 작업에 소요될 제반 비용을 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 본건의 현재 상태와 명확한 하자 요소를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.