나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12865 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 피로티주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12865 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제1층 제102호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

* 건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축연도: 2021년 (사용승인일: 2021.07.30)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동남측으로 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 확보됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 일반적인 도시지역 내 주거지의 용도 제한 사항입니다.

* 주변 시설: '화일초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택가 및 근린생활시설 밀집 지역입니다. 현재까지 확인된 바로는 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 거주자: 박종찬)

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 매각 시 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 특별매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023-03-09 강서세무서장의 압류 (등기부상 갑5)

* 총 등기부채권액: 1,304,000,000원 (본 건 경매채권액: 284,000,000원)

* 소유권: 2021-08-10 김현재 외 1명 소유권보존 등기

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2022-02-18)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2022-02-18, 매매)

* 을1: 주택임차권 박종찬 (284,000,000원, 2023-07-24 등기, 2022-02-21 전입, 2022-01-13 확정) - 말소 대상

* 갑5: 압류 강서세무서장 (2023-03-09) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 주택도시보증공사 (1,020,000,000원, 2023-09-19) - 말소 대상

* 갑7: 압류 보령세무서장 (2025-03-13) - 말소 대상

* 갑8: 강제경매 주택도시보증공사 (284,000,000원, 2025-10-27) - 본 경매 사건

* 권리 분석 종합: 말소기준권리보다 후순위인 을1(주택임차권), 갑6(가압류), 갑7(압류) 등은 매각으로 소멸됩니다. 본 건은 HUG의 강제경매로 진행되며, 채권자의 매수 시 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건부 매각입니다. 따라서 낙찰자는 임차인 관련 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 37.05㎡, 6층, 2018년 준공 건물 (M펠리체) 30,000만원 (약 810만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 53.84㎡, 4층, 2000년 준공 건물 (한양) 25,500만원 (약 473만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 41.32㎡, 1층, 1995년 준공 건물 (기린아트빌라) 16,900만원 (약 409만원/㎡)

* 시세 분석: 본건은 2021년 준공된 신축 건물(도시형생활주택)의 1층 유닛으로, 전용면적 29.23㎡(약 8.84평)입니다. 비교 사례 중 가장 신축인 M펠리체(2018년 준공, 37.05㎡)가 30,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 285,000,000원(28,500만원)은 현재 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 1층이라는 점과 유닛 규모가 비교 사례보다 작은 점은 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '화일초등학교'가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 건축구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 외벽은 석재타일 마감, 창호는 샷시 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 및 피로티 주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 조건: 임차인(주택도시보증공사)과의 관계가 복잡하였으나, 매각 조건에서 대항력 포기 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 부담은 없습니다. 그러나 HUG와의 변경 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했으며, 외형 및 제시 목록에 따라 통상적인 상태로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 군사시설 보호구역 등 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 주거지역에서의 생활에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, '화일초등학교' 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 낙찰자가 임차인 관련 보증금 및 법적 부담을 전혀 지지 않는다는 점이 매우 큰 장점입니다. 이는 사실상 권리관계가 깨끗한 상태로 취득할 수 있음을 의미합니다. 2021년 준공된 건물로서 비교적 최신 건축물이며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성도 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: HUG 보증금 미인수 및 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 문제가 해소되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 1인 가구나 소형 가구의 수요가 꾸준한 지역으로, 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이라는 점과 권리상의 큰 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 285,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 1층 유닛임을 감안할 때, 240,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 입찰가를 형성하는 것을 추천합니다.

* 총괄 추천 입찰가: 270,000,000원

* 참고: 본 추천 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 경매 당일의 시장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 최종 권리 변동 여부를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.