나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12872 [1] 서울특별시 강서구 방화동 829-5 에어뷰21-1오피스텔 제7층 제722호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화3동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 방화역(지하철역 5호선) 및 버스정류장 등이 소 재하는 바, 제반 대중교통수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상12층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감.

이용상태

공부상 업무시설이나, 관리사무소 등으로부터 주거용 오피스텔로 탐문조사 되었음.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 도 시철도(5호선)(저촉), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-08-04)( 강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12872 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 829-5 에어뷰21-1오피스텔 제7층 제722호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용 추정)

감정가: 75,000,000원

건물 면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOOOOO

건축 연도: 1999년

1.2. 입지 및 건물 현황

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화3동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 방화역(지하철 5호선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통수단의 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상12층 건물입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 공부상 업무시설로 되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 및 현황

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측(약 18미터), 동측(약 20미터), 북서측(약 8미터)으로 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

1.2. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역입니다.

도로, 도시철도(5호선), 보행자전용도로와 관련한 규제가 적용됩니다.

가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-13

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없으며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.3. 2.등기부 현황

말소기준권리: 2021-05-12 접수 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 (채권금액 65,520,000원).

본 경매로 인해 위 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 소유권 이전 기록은 다수 존재하며, 최근 소유권자는 윤정원입니다.

말소 예정 권리: 근저당권(삼성화재), 가압류(신한카드), 압류(국민건강보험공단), 강제경매(신한카드).

등기부채권 총액: 90,211,928원.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권 및 시세 분석

1.4. 1.주변 상권

본건 소재지는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근 주민 및 직장인을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

방화역 역세권으로 유동인구가 있으며, 상권 활성화 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 2.최근 매매 사례 분석

최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 24.99㎡ ~ 26.86㎡ 기준으로 75,000,000원에서 86,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

최근 거래가액 평균: 약 81,000,000원

최고 거래가액: 86,000,000원 (2025년 12월, 26.86㎡)

최저 거래가액: 75,000,000원 (2025년 9월, 26.86㎡)

본건 감정가 75,000,000원은 최근 매매가 하단에 위치합니다.

1.4. 3.현재 시세 및 적정 가치

현재 동일 건물 및 유사 면적대의 오피스텔 시세는 약 7,500만원 ~ 8,600만원 수준으로 파악됩니다.

건물 연식(1999년)을 고려할 때, 전용면적 26.86㎡ 기준 시장가치는 약 7,800만원 ~ 8,500만원 내외로 추정됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

방화역 인근으로 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 2.교육시설

본건은 교육환경보호구역(상대/절대)에 해당될 수 있습니다. 정확한 범위 및 영향은 강서교육청에 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공항 소음 영향

본건은 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있으며, 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 소음 수준 및 거주 환경에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 2.주거용 오피스텔 이용

공부상 용도는 업무시설이나, 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 명도 및 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다. 다만, 현재까지 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 3.토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 거래 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 방화동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 기대가 가능합니다.

다만, 김포공항 인근이라는 지리적 특성상 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 이는 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부상 인수해야 할 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 리스크는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

전반적으로 투자 가치가 있다고 판단되나, 소음 영향 및 토지거래허가구역 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 활발한 최근 매매가: 시세 차익 기대 가능.

우수한 교통 여건: 지하철 5호선 방화역 인접.

명도 리스크 적음: 대항력 있는 임차인 없음.

역세권 오피스텔: 안정적인 임대 수요 예상.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 종합한 현 시세는 약 7,800만원 ~ 8,500만원으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 공항 소음 영향, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 약 105% 수준 또는 최근 매매가 하단을 고려하여, 78,000,000원 ~ 82,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.