나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12853 [1] 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "동양미래대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지 대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, - 사용승인일: 2019년 12월 5일 - 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 비교적 평탄하게 조성된 정방형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활 시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 장애물제한표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수 도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강 )폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12853 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

토지지분: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "동양미래대학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건 소재 토지는 비교적 평탄하게 조성된 정방형에 유사한 토지이며, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물 제한 표면 구역(진입 표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 토지 거래 계약에 관한 허가 구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각물건명세서에 따르면, 말소기준권리는 우리금융캐피탈의 가압류(갑5, 2024.09.02.)입니다. 본 가압류보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 2025.10.27.)는 말소 대상입니다.

등기부등본상 주택임차권(을1, 2024.05.20., 채권액 237,000,000원)은 인수되는 권리로 기재되어 있으나, 본건의 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* AMARJARGALMYAGMARSUREN (A )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-26

대항력: 없음

비고:

* BATDORJURJINKHAND (B )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-28

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사 (신동원, 신 )

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-28

확정일자: 2022-06-13

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 있음

비고: 매각으로 인한 임차권 등기 말소 조건 (채권자는 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 포기)

집합건물 등기부 요약:

- 갑4 (2020.03.20): 소유권 이전 (매매가 229,000,000원)

- 을1 (2024.05.20): 주택임차권 (신동원, 237,000,000원, 인수) - 특별매각조건으로 말소 예정

- 갑5 (2024.09.02): 가압류 (우리금융캐피탈, 42,208,395원, 말소기준권리)

- 갑6 (2025.10.27): 강제경매 (주택도시보증공사, 237,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 279,208,395원

4. 상권분석

주변 지역은 동양미래대학교를 중심으로 한 주거 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 골드리치빌 (2019년 건축, 전용 29.59㎡, 2층): 2026년 3월 2억 3,300만원에 거래되었습니다.

* 동건덕의센트레빌 (2016년 건축, 전용 39.55㎡, 5층): 2026년 3월 3억 1,300만원에 거래되었습니다.

* 그린하이츠 (2003년 건축, 전용 49.91㎡, 4층): 2026년 3월 2억 2,000만원에 거래되었습니다.

본건(2019년 건축, 전용 29.95㎡)의 감정가는 2억 4,200만원으로, 가장 유사한 조건의 '골드리치빌' 거래가(2억 3,300만원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 신축 연식과 면적을 고려할 때 적정 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 2019년 12월 5일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 동양미래대학교가 있어 학생 수요가 있을 수 있으며, 주거지 내에 다수의 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역에는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

건축물 정보상, 건물 본연의 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 제1종 근린생활시설(소매점) 용도도 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)이 존재하나, 특별매각조건으로 매수인이 임차보증금을 인수하지 않고 임차권 등기가 말소되는 조건으로 매각되어 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 해당 조건의 이행 여부는 사전에 철저히 확인해야 합니다.

다른 임차인(A , B )은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 소형 다세대주택으로, 비교적 깨끗한 권리관계를 가지고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사와의 임대차 관계에서 발생하는 약 2억 3,700만원의 보증금 인수 부담이 특별매각조건으로 면제된다는 점은 가장 큰 강점입니다. 이는 매수인이 권리 관계를 정리하는 데 드는 시간과 비용을 절감시켜 주며, 해당 금액만큼의 투자 리스크를 줄여줍니다.

주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 소형 면적을 선호하는 실수요자나 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 보통 수준의 교통 편의성은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사 소유의 임차권 인수 부담이 없으므로, 명확하고 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 2019년 준공된 신축급 건물로, 연식에 따른 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 전용면적 약 9평대의 소형 아파트로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준이며, 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 2억 4,200만원이며, 가장 유사한 조건의 최근 거래 사례인 '골드리치빌'(2억 3,300만원)을 고려할 때, 시장 가격은 2억 3,000만원 ~ 2억 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 약 2억 3,700만원의 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 실질적인 취득 가격은 더욱 낮아지는 효과가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 2억 3,500만원 으로 제시합니다.

(본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.