나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13004 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-48 보성빌라 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역"에서 남서측으로 직선거리 약 700m, "월정초등학교"에서 북동측으로 직선거리 약 100m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역(5호선, 화곡역)으로부터 약 700m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("가로공원로")까지 약 100m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 제지층 제비01호로서,(사용승인일 : 2002.07.25.) 외벽 : 모르타르위 페인트칠 마감 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 다세대주택(방3, 거실 및 주방, 욕실겸화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비(개별난방, 도시가스보일러) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 정방형 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13004 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-48 보성빌라 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 31.58㎡ (약 9.55평)

건물면적: 68.94㎡ (약 20.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축년도: 2002년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역에서 남서측으로 약 700m, 월정초등학교에서 북동측으로 약 100m 지점에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 빌라 등이 밀집된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 간선도로인 가로공원로까지는 약 100m 거리입니다.

2.3. 건물 구조

본 물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 중 지하 1층 제비01호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2002년 7월 25일입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 정방형으로, 집합건물의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

물건지 서측으로는 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 10일자 남인천세무서장의 압류입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등재되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 등기부채권 총액은 3,292,000,000원이지만, 이는 말소 예정 권리를 포함한 총액으로 실제 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리관계

3.4. 1.임차인 상세

임차인: 남 (주택도시보증공사 (남건혜))

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 3월 27일

확정일자: 2020년 2월 26일

배당신고일자: 2024년 4월 12일

비고: 물건명세서상 임차인 남 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건입니다.

3.4. 2.권리 분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 있으나, 매각 조건상 임차인 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 정리됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 5호선 화곡역이 도보권 내에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근으로 월정초등학교가 약 100m 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 판단됩니다. (정확한 근접 시설은 현장 답사 필요)

5.3. 주변 환경

전반적으로 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 및 HUG 관련 조건

가장 큰 리스크는 임차인(남 ) 및 주택도시보증공사(HUG) 승계인과의 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 점입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 해당 조건이 매각 과정에서 명확히 이행되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 관련 서류 및 절차를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 물건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증개축이나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 등기부상 채권 총액

등기부상 총 채권액이 32억 원 이상으로 높게 나타나 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다. 다만, 채권 총액이 높다는 것은 과거 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되었음을 시사하며, 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 지하철역 및 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 1억 8,200만 원으로 책정되었으나, 제공된 최근 실거래가 분석 결과 주변 시세 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 보증금 관련 조건부 매각이라는 특수성과 다양한 토지이용계획상 제한 사항은 반드시 확인하고 투자 여부를 결정해야 할 중요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 주거 지역의 입지.

* 지하철역(5호선 화곡역) 및 초등학교 인접.

* 시세 대비 낮은 감정가로 인한 투자 수익 기대 가능성. (단, 리스크 상쇄 고려)

* 주택도시보증공사(HUG) 경매 물건으로, 절차상 명확성이 요구됨.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 182,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 유사 조건의 인근 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 400만 원 ~ 500만 원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(68.94㎡)을 기준으로 환산 시, 적정 시세는 약 2억 8천만 원 ~ 3억 3천만 원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 1억 5천만 원은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행되므로, 인수 비용은 발생하지 않습니다.

이러한 시세 분석과 감정가의 차이, 그리고 매각 조건을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 확인 절차 필요성을 감안하여 예상 입찰가는 210,000,000원에서 250,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가를 상회하지만, 추정 시세보다는 상당 부분 낮은 금액으로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 범위입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 권리관계에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.