나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12992 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-25 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글 지하1층 지상4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 외장페인트마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 164-25번지 제2층 제202호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12992 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 건물및토지정보

감정가는 142,000,000원입니다.

토지면적은 20.22㎡ (약 6.12평)이며, 토지 지분 역시 20.22㎡ (약 6.12평)입니다.

건물면적은 38.90㎡ (약 11.77평)이며, 건물 지분도 38.9㎡ (약 11.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정평가요약

감정평가서에 따르면 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 아스팔트슁글 지붕의 지상 4층 건물 중 제2층 제202호이며, 내부 상태는 전반적으로 보통으로 평가됩니다.

이용 상태는 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

지하철 2호선과 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본 물건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 을5 근저당권 (채권자: 김혜영, 채권금액: 120,000,000원)입니다.

3.2. 임차인분석

현황 조사 시 임차인으로 김유진 (주택도시보증공사) 씨가 확인되었습니다.

보증금은 165,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2020년 02월 27일, 확정일자는 2020년 02월 05일이며, 배당신고일자는 2022년 03월 28일입니다.

임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으며, "HUG 인수조건 변경", "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특수 조건이 존재합니다.

즉, 임차인 김 씨는 매수인에게 잔여 보증금에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 기타권리사항

말소기준권리 외 다수의 권리 내역이 존재합니다.

을6 근저당권 (채권자: 최필애, 채권금액: 20,000,000원)

갑1(미기재), 갑2(허동철 소유권이전), 갑3(박현정 소유권이전), 갑4(고영주 소유권이전), 갑6 가압류 (채권자: 프라이빗전당포대부, 채권금액: 77,686,575원), 갑10 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 321,000,000원), 갑11 압류 (채권자: 강서구), 갑14 압류 (채권자: 영등포구), 갑15 압류 (채권자: 금천구) 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 703,686,575원입니다.

3.4. 인수되는권리

본 건은 매각으로 인해 위에서 언급된 대부분의 권리(을5 근저당권을 말소기준으로 을6 근저당권, 갑6~갑15의 가압류 및 압류, 을7 주택임차권 등)가 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

임차인 김 씨의 경우, 보증금 반환청구권 포기 조건이므로 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권및주변시세분석

4.1. 주변지역분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 지역으로, 신정초등학교 인근에 위치하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

4.2. 최근실거래가비교

최근 주변 지역 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다. (자료 제공 시점 기준, 2026년 5월 거래)

* M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 809만원/㎡)

* 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 408만원/㎡)

4.3. 시세추정

본 물건은 1991년 건축된 다세대주택으로, 건물면적 38.90㎡ (약 11.77평), 토지면적 20.22㎡ (약 6.12평)입니다. 감정가는 142,000,000원 (약 365만원/㎡)입니다.

건축 연도가 유사한 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡)의 실거래가 (약 408만원/㎡)를 적용할 경우, 본 건의 시세는 약 38.90㎡ * 408만원/㎡ = 158,712,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 제시된 감정가는 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 아스팔트슁글 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제2층 제202호입니다.

외벽은 외장페인트 마감이며, 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

위생, 급배수 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 다음의 법적 제한사항이 적용됩니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트).

7. 잠재적리스크

7.1. 명도관련리스크

가장 큰 리스크는 임차인 김 씨의 보증금 반환 청구권 포기 조건입니다. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우, 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 조건이 매각의 필수 사항이므로, 인수 후 명확한 확인 및 소통이 요구됩니다.

7.2. 법적/행정적리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)의 경우 허가가 필요할 수 있습니다. (매수인이 내국인일 경우, 아파트 관련 조건 적용 여부 확인 필요)

8. 투자포인트

* 서울 강서구 화곡동의 신정초등학교 인근 역세권(까치산역)에 위치한 다세대주택입니다.

* 감정가 대비 주변 실거래 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 적습니다 (임차인 조건 충족 시).

9. 종합의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 다세대주택으로서의 활용 가치가 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 예정이나, 임차인 김 씨의 보증금 반환청구권 포기라는 매각 조건의 이행 여부가 명도 및 소유권 확보의 핵심입니다. 감정가가 시세 대비 낮게 평가된 것으로 보여, 해당 조건을 충족한다면 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상입찰가

감정가: 142,000,000원

추정 시세: 약 158,712,000원 (기린아트빌라 시세 적용)

인수 보증금: 0원 (매각 조건에 따라 포기)

상기 정보와 임차인 조건 충족 여부에 따른 위험 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.