나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13020 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제101동 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "독산역"이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제9층 제902호로서, 외벽:외장석재붙임 등, 내벽:인테리어 등, 창호:샷시 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장된 대략 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27) (서울특별시고시 제2015 - 255호) <건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도: 해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025 -08 -21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13020 (1) 사건과 관련하여 서울남부지방법원에서 경매 진행 중인 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제101동 제9층 제902호 오피스텔에 대한 물건 보고서를 작성하였습니다.

2025타경13020 (1)

서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제101동 제9층 제902호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

감정가: 276,000,000원

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.105099999999999㎡ (약 1.85평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 포장된 소로에 접해 있습니다.

1.2. 건물정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물 내 제9층 제902호입니다.

외벽은 외장석재붙임, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

* 이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

* 설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 일반상업지역이며, 도로에 접합되어 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024-04-11 접수된 이승아의 가압류 (서울남부지방법원 2024카단201866)

* 등기부상 채권 총액: 371,880,000원

* 주요 권리 내역:

* 을1 (2023-11-24 접수): 주택임차권 (최요한, 보증금 281,000,000원, 전입 2021-09-24, 확정 2021-08-30, 배당신고 2023-11-24, 말소 예정) - 대항력 없음

* 갑2 (2021-09-24 접수): 소유권이전1번신탁등기말소 (이민희)

* 갑3 (2024-04-11 접수): 가압류 (이승아, 90,880,000원, 말소기준권리)

* 갑4 (2025-10-31 접수): 강제경매 (주택도시보증공사, 281,000,000원, 말소)

* 갑5 (2025-11-06 접수): 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 인수되는 권리: 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최요한)

* 보증금: 281,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요 및 유동 인구를 확보하기에 비교적 유리한 지역입니다. 지하철 1호선 독산역이 인접해 있어 교통 편의성이 높으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용되는 점을 고려할 때, 주거 관련 상권 및 업무 관련 상권 모두를 분석할 필요가 있습니다. (주변 편의시설, 공공시설, 혐오시설 등에 대한 상세 조사가 필요합니다.)

1.5. 생활정보

* 내부 마감: 내벽은 인테리어, 외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 편의시설 현황 파악 필요)

* 교육시설: 인근에 가산중학교가 소재하고 있습니다. (보다 상세한 교육 환경 조사가 필요합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인 최요한(주택도시보증공사)의 보증금 281,000,000원에 대해, 매수인에게 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 법적으로는 인수되는 보증금이 없음을 의미하지만, 임차인이 포기 의사를 명확히 하지 않거나 향후 이로 인한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서의 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'을 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 현황 주거용 사용: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용되고 있어, 향후 원상복구 의무 발생 또는 이행강제금 부과 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필수) 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에서는 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대관계 및 기타 사항이 미상으로, 현장 방문을 통한 상세 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 독산역 역세권에 자리하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 276,000,000원이며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건, 현황 주거용 사용, 다양한 토지이용 제한사항 등 고려해야 할 특이사항들이 존재합니다. 입찰 참여 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 9평으로 1~2인 가구의 실거주 목적 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

* 잠재적 가치: 독산동 일대의 개발 계획 및 지역 활성화 추이에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 현 시세 정보, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본건의 특이사항(임차인 보증금 관련 조건, 현황 주거용 사용 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 유사 조건의 물건이라면 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 결정하는 것이 일반적입니다.

본건은 임차인 관련 특별 조건이 존재하므로, 이러한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원

(참고: 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 해당 지역의 부동산 시세, 동일 건물 내 유사 면적의 매매/임대 사례, 인근 유사 물건의 실제 낙찰가율 등을 추가적으로 조사하여 반영해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.