나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12957 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1040 해비치빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡고등학교" 남측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층중 4층 403호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 대지 대비 등고, 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 및 북측으로 노폭 약 6미터의 포도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1040 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면 구역(수평표면), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12957 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1040 해비치빌 제4층 제403호

건물명: 해비치빌

층/호: 4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 18.73㎡ (약 5.67평)

건물면적: 31.95㎡ (약 9.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2018년 ~ 2019년 (사용승인일 2019.06.11 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재한 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건은 차량의 출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접합 상태

본 물건은 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획시설 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리(2021.01.25. 노원세무서장 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

압류(노원세무서장), 압류(시흥세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등이며, 등기부상 을구의 주택임차권(김원배) 역시 말소 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김원배 (마스킹: 김 )

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.10.02

* 확정일자: 2019.09.09

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 등기부상 주택임차권이 말소될 예정이며, 대항력이 없습니다. 또한, 물건명세서에 따르면 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 사실상 인수할 임차보증금이 없음을 의미합니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 2019.06.13. (한진철 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2019.10.17. (김연호)

* 주택임차권 (을3): 2019.09.09. (김원배, 보증금 279,000,000원, 말소 예정)

* 압류 (갑3): 2021.01.25. (노원세무서장, 말소기준권리)

* 압류 (갑4): 2023.06.26. (시흥세무서장)

* 강제경매 (갑5): 2025.10.30. (주택도시보증공사)

* 등기부채권 총액: 279,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 주를 이루고 있습니다. 학교 및 소규모 근린생활시설이 분포하여 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 화곡동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2018년식 M펠리체(830-5) 37.05㎡(11.2평) 6층: 2026년 5월 300,000,000원 (약 809만 7천원/㎡)

* 2000년식 한양(343-28) 53.84㎡(16.3평) 4층: 2026년 5월 255,000,000원

* 1995년식 기린아트빌라 41.32㎡(12.5평) 1층: 2026년 5월 169,000,000원

본 물건(31.95㎡)의 감정가는 264,000,000원으로, 유사 연식의 신축 건물(M펠리체)과 비교 시 면적 대비 가격이 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 7층 중 4층에 해당합니다. 내부에는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등이 포함된 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 개별 난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 화곡고등학교를 비롯한 각급 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

물건명세서에 명시된 임차인 김원배 및 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각의 핵심 사항입니다. 대항력이 없으며 등기부상 말소 예정이므로 법적 인수 부담은 없으나, 계약 조건의 성실한 이행 여부가 중요합니다.

6.2. 기타 미확인 권리

등기부상 '지상권'이 존재하나, 그 구체적인 내용과 범위에 대한 정보가 부족하여 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 이는 주택도시보증공사와의 거래 조건이 기존과는 다를 수 있음을 시사하며, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2018-2019년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 등기부상 주택임차권도 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 임차보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 조건(보증금 잔액 청구권 포기 및 등기 말소)이 매각의 필수 조건으로 명시되어 있어, 해당 조건 이행 여부 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 지역 내 비교적 신축 건물이라는 점.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 평형.

* 명확한 권리 분석 결과, 임차인 관련 부담이 적어 명도 절차를 원활히 진행할 수 있을 것으로 예상됨.

* 향후 주변 개발 및 지역 가치 상승 시 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 264,000,000원입니다. 제공된 유사 물건의 최근 시세(2026년 5월 거래 기준)와 본 물건의 면적, 연식, 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

다만, 임차인 관련 조건이 매각의 중요한 요소로 작용하므로, 해당 조건의 명확성 및 이행 가능성, 그리고 미확인 지상권 등의 변수를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준인 264,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 약 95% ~ 105% 수준인 250,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.