나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경759 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제8층 제819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울송화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선"신방화역"과 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 5층 / 지상 13층 건물 내 제8층 제819호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-07-29)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-02-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으며, 본건의 대지권은 대지권등록부가 아닌 토지 공유지분 형태로 등기되어 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경759 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-2, 우성르보아투 제8층 제819호

용도: 오피스텔

건축년도: 2015년

감정가: 125,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.7139㎡ (약 1.43평)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

전용면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 서울송화초등학교 남측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 신방화역과 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건 건물 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 포함됩니다. 공항 및 군사시설 보호 구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 29일에 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 (갑5) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 순위의 홍 님의 주택임차권(보증금 120,000,000원, 전입일자 2021.08.11, 확정일자 2021.07.05)은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑6(강제경매), 갑7(가압류) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 151,768,276원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 마곡동 지역은 대규모 주거 단지 및 업무 시설이 집중된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상권입니다.

4.2. 개발 잠재력

마곡지구 개발사업의 일환으로 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 쇼핑 시설이나 종합병원은 인근 지역을 이용해야 합니다.

5.2. 교육시설

서울송화초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다. 다만, 학교 환경위생정화구역에 해당합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내에 기본적인 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 홍 님의 보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 토지 지분 등기

본 건의 대지권은 대지권 등록부가 아닌 토지 공유지분 형태로 등기되어 있습니다. 이는 일반적인 대지권 등기 물건과 달리, 토지 이용에 있어 별도의 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 공항 관련 규제

본 건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 평가 시 특이사항

감정평가서상 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주위 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌으며, 실제 현황과 상이할 가능성이 있음을 명시하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 중심 상업지역에 위치하며, 지하철 9호선 신방화역 역세권으로서 입지 및 교통 여건이 우수한 오피스텔입니다. 2015년 건축되어 비교적 신축이며, 일반적인 오피스텔로서의 기능 수행 및 임대 수익 확보가 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 홍 님의 보증금 120,000,000원 인수 가능성이 가장 중요한 고려사항이며, 이로 인해 실제 투자 비용이 상승할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 마곡지구 개발 호재

마곡지구는 지속적인 개발과 기업 입주로 인해 미래 가치가 높게 평가되는 지역입니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 9호선 신방화역 인근으로, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

8.3. 안정적인 임대 수요

주변에 다수의 아파트 단지 및 대규모 업무 단지가 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 시세 (2026년 3월~5월, 전용 20.24㎡ 기준): 120,000,000원 ~ 121,000,000원

9.2. 인수 보증금

대항력 있는 임차인 홍 님의 보증금: 120,000,000원

9.3. 입찰가 산정

본 건의 감정가는 125,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총 금액은 "입찰가 + 인수되는 보증금"이 됩니다.

최근 매매 시세가 1.2억 원 수준임을 고려할 때, 임차인 보증금 1.2억 원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 낙찰가는 1.2억 원을 초과하기 어렵습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 인수 금액이 커지므로 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 120,000,000원을 별도로 인수한다고 가정할 때, 보수적인 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

9.4. 총 예상 투자금액

상기 입찰가 범위에 인수 보증금 120,000,000원을 합산하면, 총 예상 투자금액은 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위가 될 것으로 예상됩니다.

9.5. 주의사항

최종 입찰가는 임차인의 배당 현황 및 법원 배당 결과, 그리고 본인의 자금 계획 및 수익률 목표에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 배당표가 확정된 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.