나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3464 [1] 서울특별시 종로구 충신동 1-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 충신동 소재 '서울대학교사범대학부설초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 동대문역(지하철 1,4호선) 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 급경사 사다리형 토지로서, 단독주택 등 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 1m 내외의 보행자 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-03-07)(충신동성곽마을관리형주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(2019-08-09).

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 연와조 평옥개지붕 지하1층/지상2층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등 - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 마감 등 - 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가) 단독주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 전기설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

건물 기호(가) 등기사항전부증명서상 충신동 1-46, 1-61 위 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 충신동 1-61번지는 충신동 1-46번지에 1980년 12월 19일 일자로 합병된 것으로 기호(1) 토지대장을 통해 확인되어 공부수정을 요하는 바, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 제시외물건 ㉠ 블록조 판넬지붕 1층소재(화장실 등) 약 0.8㎡ ㉡ 샷시조 및 블록조 기존벽체이용 및 샷시지붕 2층소재(주방, 화장실 등) 약 6.75㎡ ㉢ 샷시조 샷시지붕 옥탑층소재(창고, 계단실 등) 약 9㎡

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3464 (1)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 어OO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 종로구 충신동 1-46

용도: 단독주택

건물 구조: 연와조 평옥개지붕 지하 1층/지상 2층 건물

건축물 현황:

* 본건은 건축물대장상 서울특별시 종로구 충신동 1-46번지 (도로명: 서울특별시 종로구 충신6길 6-3)에 위치하며, 연와조, 벽돌 외부 마감, 벽지/타일 내부 마감, 샷시 창호의 지하 1층/지상 2층 단독주택입니다.

* 사용승인일: 1981년 3월 28일.

* 건물 제시외 면적: 약 16.55㎡ (약 5.0평) (화장실, 주방, 창고 등)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 45.20㎡ (약 13.7 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.61㎡ (약 17.7 평)

건물 제시외 면적: 16.55㎡ (약 5.0 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 252,471,570원

추정 감정가는 만원 단위이며, 25,247만 원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 종로구 충신동 소재 '서울대학교사범대학부설초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 단독 및 공동주택, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

* 토지 자체는 인접 토지 및 도로 대비 급경사 사다리형으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1, 4호선 동대문역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입은 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 서측 및 남측으로 각각 1m 내외의 보행자 도로에 접해 있어 차량 접근성은 다소 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총체적 권리 상태

* 본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 강제경매, 임의경매, 가처분 등이 등기되어 있어 권리 관계가 복잡한 편입니다.

3.2. 인수 대상 권리 (임차인 포함)

* 대항력 있는 임차인:

* 김성기 (전입일: 1990-08-03)

* 배성문 (전입일: 2020-01-15)

* 임차인 현황: 두 임차인 모두 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있습니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 가처분:

* 토지 등기부: 갑16 (2023-03-23, 어윤성), 갑17 (2023-07-03, 이경희 외 2명) - 인수 대상

* 건물 등기부: 갑14 (2023-03-23, 어윤성), 갑15 (2023-07-03, 이경희 외 2명) - 인수 대상

* 상기 가처분 채권액은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 현재 검색 결과로는 해당 가처분 채권액을 확인할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 추가 조사를 통해 정확한 금액을 파악해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2025년 10월 29일 접수된 어윤성 명의의 임의경매 개시 결정 (사건번호 2025타경3464)으로 판단됩니다.

* 이보다 선순위인 가처분 등은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 종로구 충신동 지역은 서울 도심에 위치하며, 역사문화 환경 보존 지역 및 정비구역 (충신동성곽마을관리형주거환경개선사업) 등으로 지정되어 있어 개발 및 관리에 대한 다양한 법규 제한이 적용됩니다.

* 인근에 주택재개발 정비구역 해제 이후 방치된 빈집과 노후 주택이 일부 확인되어, 지역 내 재정비 및 개선 필요성이 나타납니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 제공된 주변 다세대 주택 최근 매매 정보 분석:

* 충신동 1-65 (1997년식, 16.77㎡): 2025년 10월, 17,500만 원 (약 1,043만 원/㎡)

* 충신동 25-20 (2022년식, 55.43㎡): 2023년 12월, 62,000만 원 (약 1,119만 원/㎡)

* 본건은 단독주택으로, 면적 및 건물 상태 등에서 차이가 있으나, 인근 주택의 거래 시세는 ㎡당 약 1,000만 원대 후반에서 1,100만 원대 초반으로 형성되어 있음을 참고할 수 있습니다.

* 본건의 감정가 25,247만 원 (토지 45.2㎡, 건물 58.61㎡ + 제시외 16.55㎡)은 인근 시세와 비교 시, 토지 급경사 및 건물 노후도 등 물건 자체의 제약 조건을 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 동대문역(지하철 1, 4호선) 접근이 용이하여 상업 및 문화시설 이용에 편리합니다.

5.2. 교육 시설

* 서울대학교사범대학부설초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 선순위 가처분 (2023년 3월, 7월)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 인수 부담액이 불확실하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. (토지) (건물)

* 권리 분석상 '대항력 있는 임차인'이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 진행 시 추가적인 이슈가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 금액이 미상으로 신고된 경우 주의가 필요합니다.

6.2. 현황 리스크

* 공부와의 차이: 건물 등기사항전부증명서상 1-46번지와 1-61번지 지상에 건물 소재로 등재되어 있으나, 1-61번지는 1-46번지에 합병된 상태로 확인됩니다. 공부 수정이 필요합니다.

* 토지: 급경사 사다리형 토지로, 건축 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물: 1981년 건축되어 노후도가 상당하며, 제시외 건물(화장실, 주방, 창고 등)이 존재합니다.

6.3. 행정적/법적 제한

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 정비구역 (충신동성곽마을관리형주거환경개선사업), 역사문화환경보존지역 (서울성곽), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심.

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심(종로구)에 위치하는 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매 절차로 진행됩니다. 입지적 장점과 대중교통 접근성이 있으나, 급경사 토지, 공부와의 차이, 노후된 건물 상태 등 물리적 제약이 존재합니다. 무엇보다도 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 채권액이 미상이어서, 이를 파악하는 것이 투자 결정의 핵심입니다. 복잡한 권리 관계와 행정적 제한 사항들을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 중심부(종로구)에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통: 동대문역(지하철 1, 4호선) 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 가능성: 역사문화 보존 지역이자 주거환경 개선 사업 구역으로, 향후 지역 정비 및 개발 효과를 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 급경사 토지와 단독주택 형태는 향후 건축 규제 검토 후 리모델링 또는 재건축 시 가치 증대 가능성을 내포합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 252,471,570원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

그러나, 현재 미상으로 파악된 선순위 가처분 채권액은 본 물건의 실질적인 인수 총액을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 만약 인수해야 할 가처분 채권액이 감정가를 초과하거나 그에 근접한다면, 경매에서 감정가 이상으로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 해당 가처분 채권액을 확인해야 합니다.

이후, 명도 비용, 수리/신축 예상 비용, 토지이용계획 등 법규 제한을 종합적으로 고려하여, 실질적인 총 투자 비용을 산출한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 가처분 채권액 미확인으로 인해 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.