나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104210 [1] 서울특별시 관악구 신림동 95-64 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울영락고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2015-10-16) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)신림동 95-64: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (2)신림동 95-143: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울중앙지방법원 2025타경104210 (1) 사건으로, 서울특별시 관악구 신림동 95-64번지 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 275,000,000원이며, 토지 면적은 26.77㎡ (약 8.1평), 건물 면적은 38.37㎡ (약 11.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울영락고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 특별히 문제시되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 6일 접수된 관악구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을3 주택임차권, 갑5 강제경매, 갑6 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(양진호)가 보증금 265,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

임차인의 전입일자는 2021년 3월 23일, 확정일자는 2021년 2월 9일이며, 배당신고일자는 2023년 4월 4일입니다.

주택임차권 등기사항 및 물건명세서 상 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 임차인(주택도시보증공사)은 HUG 인수조건 변경에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.06.19.자)가 제출되었습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 265,000,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동의 일반적인 주거지역에 속해 있으며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

근린생활시설 또한 분포하고 있어 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 지구보다는 소규모 점포 위주의 생활 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장 상 본건은 2015년 10월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 3층 302호입니다.

전용면적은 38.37㎡ (약 11.6평)으로, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

교육 시설로는 "서울영락고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 임차인의 대항력 부재와 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 확약으로 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 확약 내용에 대한 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

임대 미상: '임대미상임'으로 명시되어 있어, 현재 실제 임대 현황 및 미납 관리비 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2015년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 투자 구조를 가지고 있으며, 감정가 대비 최근 시세가 상승한 것으로 파악되어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 법적 제한사항과 임대 내역 미상에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2015년 준공) 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 감정가(275,000,000원)보다 최근 시세가 상승한 점을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없어 투자 위험성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 2026년 7월에 거래된 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택(29.56㎡, 2015년식)은 320,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2018년식의 더 넓은 면적(45.37㎡) 다세대주택은 390,000,000원에 거래되었습니다.

본건(38.37㎡, 2015년식)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 약 370,000,000원에서 410,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(275,000,000원)와 상승한 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁률을 감안한 적정 예상 입찰가는 감정가 대비 110%~130% 수준인 약 300,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

보수적인 접근을 위해서는 시세 범위의 하단부에서 입찰가를 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.