나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104204 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1597-6 디케이밸리뷰서초2차 17층1705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하는 "서울교육대학교부설초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 "남부터미널역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 19층 건 내 제17층 제1705호로서, (사용승인일: 2022-06-29) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택-원룸형,업무시설(오피스텔-주거용),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 약 20m, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법 >, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허 가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30 .),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간 :2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금359,000,000원 임대차계약일자 : 2022년 9월 13일 임차권자 : 이현주

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104204 (1)

물건 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1597-6 디케이밸리뷰서초2차 17층1705호

물건 용도: 아파트

감정가: 518,000,000원

토지면적: 3.64㎡ (약 1.10평)

건물면적 (전용면적): 26.39㎡ (약 7.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, "서울교육대학교부설초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 3호선 "남부터미널역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 19층 건물 중 제17층 제1705호이며, 2022년 6월 29일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 미제공, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 본 건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 사다리형 평지로, 도시형생활주택-원룸형, 업무시설(오피스텔-주거용), 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 본 건물 단지는 북측 약 20m, 동측 약 6m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 더불어 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지는 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지, 그리고 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지도 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 8일 접수된 주식회사 디지비캐피탈의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 4번 주택임차권이 있습니다. 해당 임차인은 이현주이며, 임대차보증금은 359,000,000원, 전입일자는 2022년 9월 16일, 확정일자는 2022년 9월 13일입니다. 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 여기에는 신탁등기말소(갑2), 국민건강보험공단 압류(갑4), 수협은행 가압류(갑5), 케이비캐피탈 가압류(갑6), 김송 가압류(갑7), 주식회사케이비국민카드 가압류(갑9), 삼성카드 가압류(갑13), 서초구(서울특별시) 압류(갑15) 등이 포함됩니다. 또한, 채권자 에프에스비2506유동화전문유한회사의 임의경매개시결정(갑14) 역시 말소 대상입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 359,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-16

확정일자: 2022-09-13

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 있음

비고: 매수인에게 인수될 수 있는 보증금이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 서울교육대학교부설초등학교가 인근에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역 및 다수의 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 주변에는 아파트 단지와 함께 교육 시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

본 물건지 주변에 대한 검색 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 교육 시설과 주거 시설이 중심을 이루는 환경으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건축물 표제부상 해당 건물은 2022년 6월 29일 사용승인된 DK밸리뷰서초2차로, 총 19층 규모의 공동주택(아파트)입니다. 본 건은 17층에 위치한 1705호이며, 전용면적은 26.39㎡(약 7.98평)입니다.

5.2. 편의시설 및 설비

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 씨는 전입일자와 확정일자를 모두 갖추고 있어 대항력이 있습니다. 보증금 359,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 금융 구조가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지거래 허가구역

본 토지는 여러 기간에 걸쳐 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상이거나 건축물의 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있으므로, 매수인의 자격 및 목적에 따라 관련 절차 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 아파트로, 서울 서초구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근에 사용승인을 받은 건물이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 유동화 물건이라는 점과 토지거래 허가구역 지정 등 추가적인 검토가 필요한 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물 (2022년 사용승인)

* 서울 서초구 중심의 편리한 교통망 (지하철 3호선 남부터미널역 인접)

* 주거 및 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 518,000,000원

인수 보증금 (잠재적): 359,000,000원 (전액 변제되지 않을 경우)

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. "인수 보증금을 제외하고 계산한다"는 원칙과 현재 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점을 고려할 때, 이는 경매 절차 상 후순위 채권자들이 모두 변제받은 후에도 임차인 보증금 잔액이 남을 경우에 한해 매수인이 인수하게 됨을 의미합니다.

따라서, 입찰가는 감정가 518,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 여부 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 본 물건의 실질적인 시장 가치와 인수될 가능성이 있는 보증금 규모를 면밀히 분석한 후 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.