나이스옥션 법원경매 군산 2024타경28210 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 621 어양주공5단지 502동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경28210 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 621 어양주공5단지 502동 15층1503호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경28210
• 주소: 전북특별자치도 익산시 부송1로 17, 502동 15층1503호 (어양동,어양주공5단지)
• 감정가: 114,000,000원
• 최저가: 79,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

군산지원 경매5계 2024타경28210 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 부송1로 17, 502동 15층1503호 (어양동,어양주공5단지) | 감정가: 114,000,000원 | 최저가: 79,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호는 군산지원 2024타경28210 (1)이며, 부동산 임의경매 사건으로 토지 및 건물 일괄매각이 진행됩니다. 물건은 전북특별자치도 익산시 어양동 621 어양주공5단지 502동 15층 1503호 아파트입니다. 본건은 전용면적 59.99㎡, 대지권면적 34.23㎡의 소형 아파트로 실수요 및 투자 수요 모두에게 적합한 크기입니다.

1.2. 가격 및 채무 정보

본건의 감정가는 114,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일하며, 채권자는 우OOOOOOO입니다. 이는 채무자가 소유자이므로, 일반적인 근저당권 등에 의한 임의경매로 추정되며, 향후 명도 과정에서 소유자를 대상으로 진행하게 됩니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동에 소재하며, "부천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 익산시 어양동은 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구에 특히 유리한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 아파트 단지 인근에 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 수준으로 평가됩니다. 또한, 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며 대로1류, 중로1류 등 주요 도로에 접합 및 저촉되어 있어 광역 이동이 편리한 장점이 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 이용상태

해당 아파트는 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평지붕 구조로, 15층 중 15층에 위치한 탑층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 주거에 필요한 제반 시설은 갖추고 있습니다.

3.2. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 부정형의 형태로 아파트 부지로 이용 중입니다. 공법상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경으로의 적합성이 높습니다. 다만, 대로1류 접합 및 중로1류 저촉, 시가지경관지구, 상대/절대보호구역 등의 제한 사항이 있으나, 이는 현재 아파트 부지 이용에는 큰 문제가 되지 않습니다. 교육환경 보호 구역은 오히려 교육 여건에 긍정적인 요소입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 임의경매는 통상적으로 담보권(근저당 등) 실행에 의해 진행되므로, 등기부등본상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 권리 및 특이사항 (추정)

제시된 정보만으로는 정확한 등기부 현황(말소기준권리) 및 임차인 유무를 판단할 수 없습니다. 따라서 입찰자는 반드시 법원의 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기부등본을 열람하여, 임차인의 대항력 유무와 정확한 인수 권리(특히 유치권, 법정지상권 등 특수 권리)를 확인해야 합니다. 소유자 강OO이 채무자이므로, 명도 난이도는 비교적 낮을 것으로 예상되나, 명도 합의 실패 시 강제집행 절차를 염두에 두어야 합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 "부천초등학교"가 소재하며, 법적으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 우수한 교육 환경이 보장됩니다. 주변 학원가 접근성 및 중학교, 고등학교와의 거리 등 추가적인 교육 인프라 확인이 필요합니다.

5.2. 생활 편의 시설

아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설들이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의를 충족시킵니다. 익산시 어양동의 주거 중심지 특성상 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 인프라 접근성 역시 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 탑층에 대한 리스크

본건은 15층 중 15층인 탑층이므로, 동절기 단열 및 하절기 열 문제, 그리고 누수 문제(옥상 방수 상태) 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 현장 방문을 통해 건물의 노후도 및 누수 흔적 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관계 확인 의무

제시된 정보의 특이사항 및 주의사항이 공란이므로, 매각물건명세서를 통해 배제된 특수 권리(예: 유치권 신고)의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 미배당 보증금에 대한 인수 리스크도 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 익산시 어양동의 주거 선호 지역에 위치한 소형 아파트로, 실거주 목적의 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 주변 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 감정가 대비 시장 가격, 최저가 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부천초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 주거 선호도 높은 어양동 입지

소형 아파트: 전용 59.99㎡로 높은 환금성을 기대할 수 있으며, 1~2인 가구 및 소형 아파트 투자 수요에 적합

비교적 명료한 권리 관계: 채무자가 소유자인 임의경매로, 미상 임차인 등 권리 분석의 복잡도가 상대적으로 낮음 (단, 최종 확인 필수)

법원 정보

군산지원 경매5계