나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58975 [1] 전라남도 고흥군 두원면 대금리 산166 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58975 [1] 전라남도 고흥군 두원면 대금리 산166 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경58975 | 소재지: 전라남도 고흥군 두원면 대금리 산166 | 감정가: 54,982,800원 | 최저가: 38,488,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경58975 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 두원면 대금리 산166

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 15,273.00㎡ (약 4,620.08평)

감정가: 54,982,800원

1.2. 물건 현황 및 특징

본 물건은 전라남도 고흥군 두원면 대금리 소재의 임야로, 총 면적은 15,273.00㎡ (약 4,620.08평)의 대형 필지입니다.

형태는 부정형의 완경사 토지이며, 현재 자연림으로 이용 중입니다. 특히, 감정평가서상 분묘가 소재함이 명시되어 있으며, 이로 인해 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있습니다.

접근성은 남동측으로 노폭 약 3m의 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근은 가능합니다.

2. 입지조건 및 생활 정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "대동마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 순수 야산지대로서 임야 및 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 야산 환경입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

고흥군 두원면은 농어촌 지역의 특성상 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근 대동마을 외에는 생활 편의시설이 부족하며, 상업적 개발 가능성은 매우 낮습니다.

대중교통 이용은 버스정류장이 원거리에 소재하여 다소 불편한 편입니다. 생활정보 측면에서는 고립감이 덜한 독립적인 입지이며, 주변에 축사 등 대형 혐오시설이 있다는 검색 결과는 없습니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한

3.1. 권리 관계 분석 (매각 대상 및 특이사항)

본 경매는 김OO 소유의 토지 전체 매각이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 분묘기지권 및 분묘소재입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘를 함부로 이장할 수 없으며, 분묘의 존재는 토지 활용에 심대한 제약을 가합니다. 분묘 처리는 매수인이 별도로 협의 또는 소송을 통해 해결해야 하는 리스크를 안고 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 '임업용산지'는 산지관리법에 따라 임업 생산 외의 용도로 전용(개발)하는 것이 엄격히 제한되거나 허가가 매우 까다롭습니다.

따라서, 주택 건설이나 다른 목적의 대규모 개발은 사실상 어렵다고 판단해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 분묘기지권 리스크

분묘기지권은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 감정평가서상 '분묘소재함' 및 '분묘기지권'이 명시되어 있으므로, 낙찰 후 분묘의 존치 가능성이 높습니다.

만약 분묘기지권이 성립한다면, 매수인은 분묘의 소유자에게 지료를 청구할 수 있으나, 분묘를 제거하기 위한 명도 소송이나 협상에 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 경계 불확실성 및 지목 제한

'경계측량 필요'가 주의사항으로 기재되어 있어, 인접 토지와의 경계 확인을 위한 측량 비용 및 분쟁 소지가 있습니다.

'임업용산지'라는 강력한 용도 제한으로 인해 투자 목적이 명확한 개발 사업은 불가능에 가깝습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정된 지역 특성상 소규모 축사 등의 환경적 요소는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 4,620평에 달하는 대형 임야이나, 분묘기지권 리스크와 임업용산지라는 강력한 용도 제한으로 인해 일반적인 투자나 개발 목적에는 부적합합니다.

따라서 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높으며, 실수요(임업 경영, 장기적 보존 목적)가 아니라면 신중한 접근이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 4,620평의 대형 토지 면적으로 면적 대비 감정가가 낮은 편입니다.

도로 접근성: 남동측으로 3m 포장도로가 접하고 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

장기적 투자: 단기 개발이 아닌, 장기적인 임업 경영이나 환경 보전용 토지에 관심 있는 투자자에게 적합합니다. 저가 낙찰 시 면적 대비 저렴한 원가 확보가 가능합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계