나이스옥션 법원경매 순천 2024타경56603 [1] 전라남도 순천시 동외동 30-2 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경56603 [1] 전라남도 순천시 동외동 30-2 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경56603
• 주소: 전라남도 순천시 동외동 30-2
• 감정가: 1,007,853,700원
• 최저가: 705,498,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

순천지원 경매1계 2024타경56603 | 소재지: 전라남도 순천시 동외동 30-2 | 감정가: 1,007,853,700원 | 최저가: 705,498,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2024타경56603 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 전라남도 순천시 동외동 30-2에 위치한 다가구주택입니다.

감정가는 1,007,853,700원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채무자와 소유자는 고OO이며, 채권자는 박OO으로 확인됩니다.

1.2. 부동산 현황 (토지/건물)

토지면적은 317.00㎡(약 95.90평)이며, 지목은 일반상업지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

건물면적은 574.05㎡(약 173.51평)의 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 다가구주택입니다.

제시외 건물 26.00㎡(약 7.86평) 및 태양광 설비(3Kw)가 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

주의사항으로 제시외 건물 및 태양광 설비 포함 일괄매각으로 진행됩니다.

감정평가서에 따르면, 건물 4층의 공부(일반건축물대장)상 용도는 '사무소'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 확인되어, 낙찰 후 용도변경 또는 원상복구에 따른 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 순천시 동외동 소재 순천시립 그림책도서관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택이 주를 이루는 기존 주택지대입니다.

토지는 평지대의 사다리형 토지(기호 1)와 도로로 이용 중인 삼각형 토지(기호 3)로 이루어져 있으며, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다.

특히, 본건 소재지인 동외동은 최근 대규모 주상복합아파트(힐스테이트 리버시티, 39층) 개발 계획이 진행되는 등 주거 환경 개선 및 신규 주거 타운 형성 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본건 토지의 용도지역이 '일반상업지역'이라는 점이 최대 강점입니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 주거용 외 상업용 시설로의 용도 전환 및 용적률 적용에 매우 유리하여 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

순천의료원, 순천시 보건소 등 주요 의료시설이 인접해 있어 관련 종사자 수요가 높으며, 인근에 대규모 아파트 단지가 들어설 경우 유입 인구 증가로 인한 상권 활성화가 기대됩니다.

2.3. 생활정보

교통은 차량 접근 및 제반 교통 사정이 보통 수준으로 평가되나, 향후 인근 지역 개발에 따라 교통 환경 개선의 여지가 있습니다.

성동초등학교, 매산중학교/고등학교, 순천대학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

순천시청, 순천시립 삼산도서관 등 관공서 및 문화 시설 접근성 또한 우수합니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(고OO)입니다.

토지/건물 일괄 매각 건이므로, 소유권 이전 및 법정지상권 성립 여지 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

등기부상 권리 분석 외에, 임대차 관계는 미상인 바, 현황 조사 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 건물 현황 및 문제점

제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 태양광 설비가 매각에 포함되어 권리상 문제는 없으나, 4층의 용도 위반(사무소 → 주거용) 문제는 반드시 인지해야 합니다.

낙찰자는 추후 해당 부분에 대한 양성화(용도 변경)를 시도하거나, 원상복구 이행 시 발생할 수 있는 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 4층의 건축물대장상 용도와 현황 사용 용도의 불일치에 따른 이행강제금 부과 가능성입니다.

또한, 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인도명령 대상에서 제외되어 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 입찰 전 점유자 현황 확인이 필수입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 기존 주택지대이지만, 인접한 대규모 개발 호재(힐스테이트 리버시티)와 '일반상업지역'이라는 토지이용계획상의 강력한 장점을 보유하고 있어 미래 가치가 높습니다.

현재 다가구주택으로 수익을 창출하면서, 장기적으로는 상업용 건물 또는 신축 주거시설로의 개발 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 유효합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 인근 대규모 아파트 개발 및 순천 의료시설 접근성 등 입지 조건이 우수합니다.

일반상업지역: 주거지역 대비 높은 용적률을 활용할 수 있는 일반상업지역으로, 개발 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

수익형 부동산: 현재 다가구주택으로 운영 중이므로, 명도 완료 후 즉시 임대수익 창출이 가능하여 투자의 안정성을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계