나이스옥션 법원경매 목포 2025타경182 [1] 전라남도 목포시 산정동 1710 현대아파트 102동 15층1502호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경182 [1] 전라남도 목포시 산정동 1710 현대아파트 102동 15층1502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2025타경182 | 소재지: 전라남도 목포시 죽산로40번길 24, 102동 15층1502호 (산정동,현대아파트) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 목포지원 2025타경182 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1710 현대아파트 102동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

토지면적: 43.93㎡

건물면적: 84.94㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 현대아파트 102동 15층 중 최상층인 1502호입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕으로 건축되었으며, 현재 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창으로 확인됩니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 도시가스 등 기본적인 아파트 설비는 완비되어 있습니다. 토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 목포연산초등학교 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대입니다. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 단지 내 진입도로가 잘 개설되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호하여 전반적인 주거 편의성이 높습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주거지역 내에 근린생활시설이 함께 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 실수요층에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 주거 밀도가 적절하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 법규에 따른 제한사항이 있으므로, 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 채무자와 소유자가 동일인(안OO)이며, 채권자(김OO)의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매는 채권 회수를 목적으로 하므로, 통상적으로 매각 시 등기부상 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 최종적인 권리 인수의 문제는 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인을 생략하였으며, 임대차 관계는 미상입니다. 따라서, 임차인이 존재하고 그 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 가질 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 또한, 폐문부재로 인한 내부 관리 상태 및 점유 현황 파악의 어려움으로 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 물건은 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 향후 용도 변경이나 리모델링 등에 제한이 따를 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

목포 산정동 현대아파트 15층 1502호는 학군 및 교통 환경이 양호하여 실수요자에게 적합한 물건입니다. 감정가 1억 5백만원은 현재 시세를 반영한 가격으로 추정되며, 투자 가치를 확보하기 위해서는 실거래가 및 전월세 시장 조사를 통해 안전마진을 정확히 산출해야 합니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 폐문부재로 인한 미확인 임대차 관계와 명도 문제입니다. 이 리스크를 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 목포연산초등학교 인근으로, 자녀 교육 환경이 우수하여 실수요층의 선호도가 높습니다.

최상층 메리트: 15층 중 15층으로 일조권과 조망권이 확보되어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

안정적 주거 지역: 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경의 안정성이 확보되어 있습니다.

경매 컨설턴트 의견: 본건은 권리관계보다 점유 및 명도 리스크가 중요합니다. 명도 비용 및 시간을 충분히 예상하여 입찰가를 산정하시고, 1회 이상 유찰되어 가격 경쟁력이 확보될 경우, 리스크를 상회하는 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매4계