나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13314 [1] 경상남도 밀양시 교동 1213 춘복타워맨션 1동 8층 805호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 교동 소재 "교동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

아파트 주차장까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 8층 805호(복도식)로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 12m-
15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

2024타경13314 (1) (밀양지원)

1.2. 소재지

경상남도 밀양시 교동 1213 춘복타워맨션 1동 8층 805호

1.3. 건물정보

* 구분: 집합건물 (다세대주택)

* 동/호수: 1동 8층 805호

* 건축년도: 1993년

1.4. 면적정보

* 토지면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

* 토지지분: 38.25㎡ (약 11.57평)

* 건물면적 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 명시된 바 없음.

1.5. 감정가 및 경매구분

* 감정가: 70,000,000원

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건

* 주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 교동 소재 "교동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

아파트 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 환경은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 도로 상태

* 토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m-15m) 접합. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당함.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있음.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 그러나 세부적인 내용은 현장 답사를 통해 재확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 12월 5일 접수된 배성윤 명의의 임의경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 금액 미상이라도 주의 깊은 확인이 필요함.

* 임차인 한국토지주택공사

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 27일

* 확정일자: 2021년 9월 6일

* 배당신고일자: 2025년 1월 2일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없을 수 있음을 시사함. 이는 권리분석 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법적 검토가 필요함.

3.3. 등기부 요약

* 을구에 특별히 기재된 사항은 없으며, 갑구에는 소유권 이전 및 경매개시결정 등기가 확인됨.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 기타 권리사항

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재된 바 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 55㎡~72㎡)의 다세대주택이 2026년 1월~2월 사이에 5,300만원 ~ 6,700만원에 거래되었음. 다만, 1983년 건축된 연립주택은 3,250만원에 거래된 사례도 있어, 건축 연도 및 건물 상태에 따른 시세 차이가 존재함. 본건 건물면적(59.94㎡) 기준, 최근 거래된 유사 면적의 시세는 약 5,300만원 ~ 6,700만원 수준으로 파악됨.

4.2. 단지/건물 특성

* 춘복타워맨션 1동은 1993년에 준공되었으며, 총 18층 건물임.

* 본건은 8층에 위치하여 층수 이점은 있음.

* 건축년도가 1993년으로, 일부 노후화 가능성이 있어 수리 및 유지보수 비용 발생 여부를 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역임.

5.2. 편의 및 생활시설

* 교동행정복지센터가 인근에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

* 대중교통 사정은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 관련

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납하는 등의 사유가 있었음을 의미함. 일반적으로 재매각 물건은 특정 요인으로 인해 시장에서 선호도가 낮거나, 권리관계가 복잡하여 입찰을 망설이는 경우가 있을 수 있음.

6.2. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 강 (보증금 0원, 차임 0원): 보증금 및 차임이 '0원'임에도 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 임대차 관계의 실체를 명확히 파악해야 함. 만약 실질적인 임대차 계약이 존재하고 명도가 원활하지 않을 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 한국토지주택공사: 보증금 5,500만원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 여부는 최종 권리분석 결과에 따라야 함.

6.3. 건물 노후도

1993년 준공된 건물로, 향후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 밀양시 교동에 위치한 춘복타워맨션 내 다세대주택으로, 형식적 경매를 통한 청산 목적의 물건입니다. 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 명시된 임차인 강 의 존재는 상세한 조사가 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 낙찰자의 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 건물은 1993년식으로 노후화 가능성이 있으나, 8층이라는 층수 이점은 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 보이나, 재매각 및 임차인 관련 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* '인수 보증금 합계: 0원' 명시: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없을 가능성이 높아, 취득 시 실질적인 금전 부담이 줄어들 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 시세보다 낮은 낙찰 가능성: 재매각 물건의 특성상, 시장의 관심도가 낮아지면서 감정가 또는 직전 최저매각가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 발생할 수 있습니다.

* 주거용 부동산으로서의 가치: 기본적인 주거 환경과 교통이 갖추어진 지역에 위치하여, 실수요자 또는 임대 수익형 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원이나, 주변 유사 면적의 최근 매매가가 5,300만원 ~ 6,700만원 수준임을 고려할 때, 감정가보다는 다소 낮게 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 재매각 및 대항력 있는 임차인 존재와 같은 리스크 요인을 감안하여 보수적인 입찰 전략이 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 명도 관련 불확실성은 존재합니다.

현 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 63,000,000원으로 제안합니다. 본 가격은 감정가의 약 90% 수준으로, 시장 가격과 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 반드시 명도 가능성, 임차인과의 협상 가능성 등을 재확인하고 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.