나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558944 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 12층1203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 소재함
○ 주위환경
공동주택, 업무시설 및 근생시설 등으로 형성된 주상복합지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움
○ 대중교통여건 : 무난함
-버스: 단지 인근에 소재한 간선도로(예술로 등)변에 버스정류장 소재함
-전철: 남서측 인근에 전철역(예술회관역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 12층 1203호로서
○외부마감: 석재(저층부) 및 몰탈위 페인팅 마감
○내부마감: 벽지 및 타일 마감
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등
○ 난방설비 : 개별난방 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 약 8미터(일방통행), 서측으로 약 10미터(보행자 전용도로), 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 소로1류(폭10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과
460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차:자주식(38대),기계식(40대)

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경558944 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129, 12층 1203호 (도로명 주소: 예술로204번길 26)

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트조, 17층 건물 내 12층

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

토지지분: 4.7161㎡ (약 1.43평)

건물면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.33㎡ (약 7.06평)

* 본 물건은 집합건물로서 제공된 건물면적은 전용면적을 의미합니다. 토지 지분은 전체 대지 면적을 건물 면적 비율에 따라 나눈 것입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 인근에 버스정류장이 위치해 있으며, 남서측 인근에 인천 지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 2012년 7월 17일

* 을구 3번: 주택임차권 (진수지, 102,000,000원, 2023년 7월 21일 말소) - *등기부 상 말소 예정 권리이나, 물건명세서에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있어 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.*

* 말소기준권리: 남동구 압류 (갑구 4번, 2023년 11월 16일)

* 현재 경매개시결정: 주택도시보증공사 강제경매 (갑구 6번, 2024년 9월 13일)

* 총 말소 예정 권리: 102,000,000원. *본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.*

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (진 )

보증금: 102,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24, 확정일자: 2021-12-21, 배당신고일자: 2023-07-21

* 주의: 해당 임차인의 등기부 상 권리는 말소 예정이며, 보증금 또한 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다(인수 보증금 합계 0원). 다만, HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용은 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 을구 3번 주택임차권은 등기부 상 말소 예정이며, HUG와의 조건 변경에도 불구하고 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매수인은 권리상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

예술회관역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식당, 카페 등이 풍부하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.2. 개발 현황

구월동 일대는 인천광역시의 주요 도심 중 하나로, 꾸준한 도시 개발 및 인프라 개선이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

예술회관역 주변의 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 용이하며, 인천시청, 중앙공원 등 주요 시설과의 접근성도 양호합니다.

5.2. 주차시설

건물 내 자주식 주차 38대, 기계식 주차 40대가 가능하여 총 78대의 주차 공간을 확보하고 있어 차량 보유자에게 편리한 환경을 제공합니다.

5.3. 주변 시설

인천문화예술회관, 인천광역시청 등 공공 및 문화시설이 인접하여 문화생활 및 행정 업무 처리가 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항 (HUG 인수조건 변경)

등기부 상 주택임차권은 말소 예정이며, 인수 보증금 합계도 0원으로 신고되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG(주택도시보증공사)와의 조건 변경이 명시되어 있으므로, 최종 정산 및 말소 절차에 대한 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 도시형생활주택(원룸형) 특성

본 물건은 소형 주거 공간인 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 일부 공동주택 대비 관리비가 상대적으로 높거나 공실 발생 시 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

인천광역시 남동구 구월동 1129번지 일대를 지도상으로 확인한 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 예술회관역 초역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 2012년 준공되어 비교적 신축에 가까우며, 권리 분석 상 매수인이 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. HUG 관련 사항은 철저한 확인이 필요하나, 인수 보증금 0원이라는 점에서 투자 부담은 낮을 것으로 보입니다. 소형 주택으로서 투자 목적 또는 실거주 목적으로 접근하기에 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천 1호선 예술회관역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업, 업무, 문화시설 밀집.

* 권리상 안전성: 인수 부담 없는 권리 관계 (HUG 관련 최종 확인 필수).

* 안정적인 임대 수요: 역세권 소형 주택으로 꾸준한 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

제시된 주변 실거래가 정보(다세대, 빌라)는 본건 도시형생활주택과는 차이가 있을 수 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 해당 정보상으로는 4,500만원 ~ 8,500만원 수준의 거래가 있었습니다. 본건의 감정가는 131,000,000원으로, 이는 건물의 연식, 입지, 형태 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 104,800,000원 ~ 117,900,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 토대로 산정한 참고 자료이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 최신 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.