나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549506 [1] 인천광역시 계양구 효성동 494-5 궁전빌라 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성119안전센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 공동주택(아파트, 다세대주택) 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,
외벽: 치장타일 붙임 마감 등.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약15m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경549506 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 494-5 궁전빌라 나동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000 원

토지면적: 17.23㎡ (약 5.21평)

건물면적: 31.07㎡ (약 9.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성119안전센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트, 다세대주택) 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 15m 내외의 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.

* 외벽: 치장타일 붙임 마감 등입니다.

* 창호: 새시 창호입니다.

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단61199 가압류 (접수일자 2023-04-25, 채권자: 주택도시보증공사)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 최유성 (2020-02-27), 신재욱 (2021-04-12, 매매 80,000,000원)

* 주택임차권 (을11): 최요셉 (보증금 105,000,000원, 2022-09-30 전입, 2022-09-08 확정). 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2,990,000,000원)

* 강제경매 (말소예정): 주택도시보증공사 (106,693,729원)

* 총 등기부 채권액: 2,095,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-30

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 전액이 배당으로 소멸되거나 HUG에 의해 처리될 것으로 예상)

1.5. 상권 및 생활정보

상권 및 생활정보

* 주변 환경: 본건은 효성동 택지개발지구 인근으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 주변에 119안전센터가 있어 공공 치안 시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건축물 노후도: 건물 사용승인일이 1994년으로, 약 30년 이상 경과된 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 이용 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.6. 주변 시세 분석

주변 시세 분석

최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 남양연립 (1979년식, 49.49㎡): 2026년 7월 7일, 80,000,000원 (평당 약 1,617,000원)

* 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡): 2026년 7월 2일, 69,700,000원 (평당 약 1,673,000원)

* 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡): 2026년 7월 1일, 90,000,000원 (평당 약 1,604,000원)

본건(궁전빌라 나동 401호)은 전용면적 31.07㎡이며, 위 유사 물건들의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대략 49,840,000원 ~ 51,970,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 99,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가 산정 시점 및 기준에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 노후화: 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* HUG 인수 조건: HUG의 인수 조건 변경이 특이사항으로 기재되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 특정 절차나 조건이 수반될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지: 인천 계양구 효성동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 권리관계: 임차인 최 의 대항력이 없고, HUG가 채권자이자 관련 주체로서 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 낮은 잠재 투자금: 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 존재합니다.

1.9. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 건물 노후도가 있으나 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 권리 관계는 복잡하지 않으며, HUG의 인수 조건 변경이 특이사항으로 있으나 이는 HUG의 적극적인 참여를 시사할 수 있습니다.

가장 중요한 점은 최근 거래된 유사 물건들의 시세가 본건의 감정가(99,000,000원)보다 현저히 낮은 수준(약 50,000,000원 ~ 52,000,000원)이라는 점입니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰하기보다는, 실거래가와 현재 시장 상황을 반영한 보수적인 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG의 인수 조건 변경 및 HUG의 채권자 지위를 고려할 때, HUG가 입찰에 참여하거나 낙찰 후 특정 역할을 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 50,000,000원 ~ 52,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(99,000,000원)와 실거래가 추정치 간의 큰 격차를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서, 입찰 참여 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

이 금액은 HUG 인수 조건 변경 등 특수 물건 정보를 고려한 보수적인 범위이며, 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.