나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [3] 전라남도 순천시 덕월동 1321-33 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수),수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경442 (3)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 1321-33

용도: 전 (농지)

감정가: 1,732,868,000원

토지면적: 17,656.00㎡ (약 5,341.5평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOO (순천북부새마을금고로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 대체로 양호하나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 순천시 덕월동에는 52번, 66번, 69번, 101번, 21번, 22번, 16번, 61번, 63번, 68번, 71번, 77번 등 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있으나, 물건지와의 직접적인 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

본 물건은 기호 1부터 13까지 총 13개의 필지로 나뉘어 있으며, 면적은 총 17,656.00㎡ (약 5,341.5평)입니다. 각 필지는 부정형의 급경사지, 완경사지, 평지 등 다양한 형태와 자연림, 전, 잡종지, 휴경지, 도로 및 구거 등의 현황을 보이고 있습니다.

* 기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림.

* 기호3,4: 부정형 완경사지로서 전.

* 기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지.

* 기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지.

* 기호8: 부정형 급경사지로서 전.

* 기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지.

* 기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지.

* 기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지.

* 기호12: 부정형 완경사지로서 토지 임야, 구거.

* 기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1, 2, 4, 6, 9, 11번 필지는 맹지로서 인접지를 이용하여 출입해야 합니다. 기호 5, 7, 12, 13번 필지는 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접하며, 기호 3, 8, 10번 필지는 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

전 필지가 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 각 필지별로 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종 제한지역)), 임업용산지, 준보전산지, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등 다양한 법적 제한 사항이 있습니다. 국토계획법상 자연녹지지역은 일반적으로 1만㎡ 미만의 개발행위 규모 제한이 적용됩니다. 순천시의 도시계획 조례 또한 자연녹지지역 내 개발행위에 대한 용적률 완화 규정을 두고 있으나, 이는 해당 조례 개정 시점 및 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

2.6. 주변 환경 (혐오시설 등)

순천시 덕월동 및 인근 지역은 도농이 혼재된 지역으로, 주거지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 일부 지역에서는 대학 시설(청암대학교, 순천제일대학교)이 입지해 있으며, 순천만국가정원 등 생태 및 관광 자원과의 연계성을 강화하려는 노력이 있습니다. 최근 순천시에서는 생활폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 있었으나, 이는 주로 도시 지역 내 다른 곳에 집중된 이슈로, 본 물건지의 직접적인 영향권 내 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 자연녹지지역이므로 개발 행위 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023년 11월 20일 접수된 순천북부새마을금고의 근저당권 (을15)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들 (순천북부새마을금고 근저당권, 지상권, 임의경매, 전남신용보증재단 가압류 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,458,000,000원입니다.

* 토지 등기부 요약 상에는 1982년 10월 18일 소유권 이전(양동률) 기록이 있습니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로 매수 희망자는 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 토지 지상에 식재된 수목(광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등)은 토지에 포함하여 평가되었으며, 경매 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 확인해야 합니다.

* 본건 지상에 자생하는 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함 평가되었습니다.

* 기호 1, 2 필지의 공중 공간에 고압송전선로가 통과하며, 기호 2 필지 지상에는 송전철탑이 소재합니다. 이는 평가 시 감안되었습니다.

* 기호 12번 필지는 평가 대상 공유지분의 지분 위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격 결정 후 지분 비율에 따라 면적이 사정되었습니다.

3.4. 공부와의 차이

* 기호 5번: 공부상 지목은 임야이나 현황은 잡종지입니다.

* 기호 6번: 공부상 지목은 답이나 현황은 잡목 우거진 휴경지입니다.

* 기호 10번: 공부상 지목은 전이나 현황은 도로 및 휴경지입니다.

* 기호 11번: 공부상 지목은 전이나 현황은 잡목 우거진 휴경지입니다.

* 기호 12번: 공부상 지목은 임야이나 현황은 토지 임야 및 구거입니다.

* 기호 13번: 공부상 지목은 구거이나 현황은 구거 및 전입니다.

4. 상권분석

순천시 덕월동 지역은 주로 농경지와 임야, 주거지가 혼재된 도농복합지역의 특성을 보입니다. 본격적인 상권은 인근의 오천지구 또는 순천 시내 중심가에 형성되어 있으며, 본 물건지 인근 자체의 상업 활동은 제한적일 것으로 예상됩니다. 순천시 자체적으로는 순천만국가정원 등 관광 산업을 육성하고 있으며, 생태도시 전략을 추진하며 녹지 축을 연결하려는 노력을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 순천 덕월동 및 인근 지역에는 청암대학교, 순천제일대학교, 국립순천대학교, 순천여자상업고등학교(순천청암고등학교) 등이 소재하고 있습니다. 초중고등학교의 구체적인 배정 및 통학 거리는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료: 순천하나병원(종합병원), 순천중앙병원 등 의료 시설이 순천시 내에 위치하고 있으며, 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 본 물건지 인근 자체의 편의시설은 제한적일 수 있으며, 대형마트 등 주요 편의시설 이용 시 차량 또는 대중교통 이용이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 농지이므로 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지: 일부 필지(기호 1,2,4,6,9,11)는 맹지로, 통행로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 임업용산지 등 다양한 개발 제한이 적용됩니다.

* 현황과 공부상 차이: 일부 필지는 지목과 현황이 상이하여 등기부등본 및 토지대장상의 정보와 일치하지 않을 수 있습니다.

* 고압송전선로 및 송전철탑: 기호 1, 2번 필지 상공에 고압송전선로가 통과하고 송전철탑이 소재하여 환경적 영향을 고려해야 합니다.

* 필지 분할 및 복잡성: 총 13개 필지로 구성되어 있고, 각 필지의 형태, 이용 현황, 도로 접근성이 상이하여 관리가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 덕월동에 위치한 넓은 면적의 토지(약 5,341.5평)로, 농경지, 임야, 잡종지 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 필지로 나뉘어 있고, 맹지, 자연녹지지역 등 토지 이용에 관한 법적 규제가 많으며, 고압송전선로 및 송전철탑의 존재, 공부와 현황 간의 차이 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 가장 중요한 초기 확인 사항이며, 이를 충족하더라도 철저한 현장 답사와 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적을 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 순천시 지역의 장기적인 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 자연녹지지역이라는 점을 활용한 친환경 사업 또는 농업 관련 시설 부지로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

본 물건은 감정가 1,732,868,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 토지의 복잡한 현황, 다수의 법적 제한, 맹지 존재, 송전철탑의 영향, 농지취득자격증명 필수 요건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 형성되지만, 본 건은 이러한 특수성으로 인해 낙찰가가 더 낮게 형성될 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 토지 상태 확인, 인접 토지 소유자와의 소통, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 절차 확인, 그리고 순천시 지역의 유사 토지 시세 조사를 선행해야 합니다. 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.