나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [2] 전라남도 순천시 덕월동 산178-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [2] 전라남도 순천시 덕월동 산178-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경442
• 주소: 전라남도 순천시 덕월동 산178-1
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경442 | 소재지: 전라남도 순천시 덕월동 산178-1 | 감정가: 358,410,000원 | 최저가: 160,568,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2025타경442 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경442 (2)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 산178-1

용도: 임야

감정가: 358,410,000원

토지면적: 27,570.00㎡ (약 8,340평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌지대로, 산이 많은 산간 지역의 특성을 보입니다. 상사호와 가까워 자연 경관이 좋으며, 최근에는 전원주택 단지 개발과 함께 세련된 카페, 식당 등이 들어서면서 은퇴자들에게 주목받는 지역으로 변화하고 있습니다. 차량 접근성은 대체로 무난하며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위지상권'이 다수 설정되어 있다는 점입니다. 일반적으로 경매에서 말소기준권리보다 선순위에 설정된 지상권은 낙찰자가 인수해야 하는 것이 원칙입니다. 이는 해당 지상권이 토지의 사용, 수익에 대한 권리를 가지므로, 낙찰 후에도 해당 권리가 소멸되지 않고 존속하게 됨을 의미합니다.

그러나, 담보 가치 보강을 목적으로 설정된 선순위 지상권의 경우, 근저당권과 함께 소멸될 가능성도 있습니다. 본건의 경우 '선순위지상권'이 여러 차례 기재되어 있어, 그 설정 목적과 채권자의 관계, 말소기준권리(근저당권 등)와의 순서 등을 면밀히 확인하여 인수 여부를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 등기부등본 및 매각물건명세서를 통한 상세한 권리 분석 없이는 낙찰 후 예상치 못한 권리 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 순천시 상사면 지역은 전형적인 근교 농촌지대로, 주거와 농업, 산림 활동이 주를 이루는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 다만, 최근 전원주택 단지 개발과 함께 일부 카페나 식당 등이 들어서면서 지역 특색을 살린 공간이 조성되고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변은 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 차량 접근성은 무난하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 쾌적한 자연환경 속에서 생활을 영위할 수 있다는 장점이 있으나, 편의시설 이용은 순천 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 '선순위지상권' 설정으로 인한 인수 가능성입니다. 이는 토지 사용에 제약을 주거나 추가적인 금전적 부담을 야기할 수 있으며, 정확한 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.

또한, 평가서 요약에 따르면 일부 토지(기호1,2,4,6,9,11)는 맹지로서 인접지를 이용하여 출입해야 하는 상황입니다. 일부 필지에는 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 지정되어 있어 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

기호 1,2번지 상공에는 고압 송전선로가 통과하며, 기호 2번지에는 송전철탑이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 최근 순천시 도심권에서 고압 송전선로 지중화 및 송전탑 철거 사업이 진행된 사례가 있으나, 본 물건에 소재한 송전탑의 철거 여부 및 향후 계획은 별도 확인이 필요합니다.

감정평가서상 공부와의 차이(현황 불일치) 및 제시목록 외의 물건(수목) 포함 평가 사항은 권리 관계 확인 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 순천시 외곽의 자연녹지 지역에 위치한 임야로, 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 '선순위지상권' 설정이라는 매우 중대한 권리 사항이 존재하며, 일부 토지의 맹지 여부, 다양한 토지이용계획상의 제한, 고압 송전탑의 소재 등 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 특히 선순위지상권의 인수 여부 및 그 성격에 대한 명확한 법적 판단 없이는 투자를 신중하게 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 '선순위지상권'이라는 매우 강력한 인수 가능 권리 때문에 일반적인 투자 관점에서는 접근이 매우 까다롭습니다. 만약 선순위지상권이 소멸될 수 있다는 명확한 법적 판단이 나온다면, 추후 토지 이용 및 개발 가능성을 바탕으로 가치를 재평가해 볼 수 있을 것입니다. 하지만 현재로서는 이러한 불확실성이 매우 크므로, 해당 분야에 대한 깊은 지식과 경험을 가진 투자자나, 특정 목적(예: 지상권자와의 협의를 통한 해결 등)을 가진 경우에 한하여 신중한 접근이 필요합니다.

토지 자체의 입지 조건이나 향후 지역 개발 가능성보다는, 복잡하고 강력한 권리 관계 해결 능력에 따라 투자가치가 결정될 것으로 보입니다.

*참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖지 않습니다. 실제 투자 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시고, 법원 경매 서류 등을 통해 최종적인 권리 관계 및 현황을 직접 확인하시기 바랍니다.*

법원 정보

순천지원 경매1계