나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [2] 전라남도 순천시 덕월동 산178-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경442 (2)

* 소재지: 전라남도 순천시 덕월동 산178-1

* 용도: 임야

* 감정가: 358,410,000원

* 토지면적: 27,570.00㎡ (약 8,341.93평)

* 토지지분: 27,570㎡ (약 8,341.93평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 순천북부새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

* 교통상황: 차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.

* 기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.

* 기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권이전: 1982-10-18, 양동률

* 지상권설정: 2015-06-05, 한국전력공사 (인수), 목적: 154kV 송전선로 철탑 및 송전선 소유 및 유지보수. 존속기간: 철탑 및 송전선 존속기간. 범위: 토지 북쪽 철탑부지 96㎡.

* 구분지상권설정: 2015-06-05, 한국전력공사 (인수), 목적: 154kV 송전선로 소유 및 유지보수. 범위: 송전선 통과 지표면적 1919㎡의 상공 17m~31m. 존속기간: 송전선 존속기간.

* 근저당권: 2023-11-20, 순천북부새마을금고, 1,428,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매: 2025-04-18, 순천북부새마을금고 (말소)

* 가압류: 2025-05-27, 전남신용보증재단, 30,000,000원 (말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 한국전력공사의 지상권설정등기(2015.6.5.등기) 및 구분지상권설정등기(2015.6.5.등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (명시된 임차인이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌 지대입니다. 상업적인 상권보다는 자연 친화적인 환경을 특징으로 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 차량 접근성은 대체로 무난하며 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 기본적인 편의시설 이용을 위해서는 인근 마을 또는 시내 접근이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 및 구분지상권 인수: 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 (일부 필지): 일부 필지는 맹지로서 인접지를 이용해야 하므로 토지 접근 및 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

* 지형 및 현황: 급경사지, 잡목 우거짐, 공부상 지목과 현황 불일치 등 토지 개발 및 활용에 추가적인 고려가 필요합니다.

* 개발 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 임업용산지, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있습니다.

* 고압송전선로: 토지 상공으로 고압송전선로가 통과하며, 일부 필지에는 송전철탑이 소재하고 있어 토지 가치 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본건은 순천시 덕월동 소재 임야로, 자연 녹지 환경 속에서 전원 생활, 임업, 혹은 장기적인 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

* 가장 큰 특징은 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 인수된다는 점으로, 이는 송전선로 시설물과 관련된 사항이며 토지 이용 계획 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

* 일부 맹지, 경사, 잡목 등 토지 자체의 이용 제약 및 공부와의 차이점 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 근교 농촌 지역의 특성상 자연을 활용한 개발 (예: 전원마을, 캠핑장, 휴양림 등) 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 넓은 면적의 토지이므로, 향후 개발 계획 수립에 따라 분할 매각 등 다양한 활용 전략 구사가 가능합니다.

* 지역 개발 동향 및 토지 이용 계획 변화 등을 지속적으로 모니터링하며 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 358,410,000원

* 인수되는 권리: 지상권, 구분지상권 (한국전력공사)

* 토지면적: 27,570.00㎡ (약 8,341.93평)

* 본건은 선순위 지상권 및 구분지상권이 매수인에게 인수되는 점, 일부 맹지 및 경사지, 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 시장 가치 및 개발 가능성, 인수가격 등을 면밀히 분석하여 감정가 이하 또는 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.