나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경52 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 대항리 366-12 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경52 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 대항리 366-12 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경52
• 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 대항리 366-12
• 감정가: 626,499,600원
• 최저가: 438,550,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

정읍지원 경매2계 2025타경52 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 대항리 366-12 | 감정가: 626,499,600원 | 최저가: 438,550,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요

사건번호는 정읍지원 2025타경52 (1)이며, 매각구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 토지 및 건물 모두 지분매각으로 진행됩니다.

채무자와 소유자는 유OOOOOOOO이며, 채권자는 부OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 부안군 변산면 대항리 366-12에 소재하는 숙박시설입니다.

최초 감정가는 626,499,600원입니다.

전체 토지면적은 657.00제곱미터(약 198.74평)이며, 건물면적은 149.84제곱미터(약 45.33평)입니다.

해당 토지 및 건물 모두 지분매각으로 진행되나, 일괄매각으로 인하여 공유자의 우선매수권 행사가 제한됩니다.

2. 입지조건

대상토지는 전북 부안군 변산면 대항리에 위치하며, "군산대학교 해양연구센터" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 펜션, 음식점, 농경지 등이 혼재하는 해안가 주변 상가지대로서 숙박시설 입지로는 매우 우수합니다.

교통 사정은 국도 30번과 인근 버스 승강장이 위치하여 차량 접근 및 인근 지역 이동이 수월하여 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

토지 기호 1)은 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측과 북서측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지 및 건물에 대한 지분매각 물건이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

토지 목록 1, 3, 4, 5, 6에는 선순위 지상권이 존재하였으나, 지상권자인 부안수산업협동조합이 선순위 지상권 말소 동의서를 제출하여 권리 관계의 가장 큰 위험 요소가 해소되었습니다. 이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, 지분매각의 특성상 공유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할을 위한 협의 또는 소송 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, 일괄매각으로 진행되므로 공유자의 우선매수권 행사가 제한되어 일반 매각과 유사하게 진행되는 점은 긍정적입니다.

4. 상권분석

본 물건의 용도는 숙박시설이며, 위치는 해안가 주변 상가지대입니다.

지역은 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 숙박시설 운영 및 관광업 관련 인프라를 갖추기 용이합니다.

건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 스타코플렉스 및 징크판넬 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 전기 및 위생 설비 외에 시스템에어컨 설비, 소방설비, 수영장 설비 등이 구비되어 있어 즉시 숙박시설로 이용 가능성이 높습니다.

해안 관광지 상권으로서 계절별 수요 변화에 따른 수익성 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

본건은 국도 30번 등 도로 접근성이 양호하며, 주변에 펜션 및 음식점 등 관광객을 위한 기반 시설이 이미 형성되어 있습니다.

다만, 감정평가서에 임대관계는 미상으로 확인되어, 현장 방문을 통한 실제 점유 및 임대차 관계 파악이 필수적입니다.

주변에는 군산대학교 해양연구센터가 인접해 있습니다.

감정평가서 및 현장조사 요항표상 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주위환경은 상가지대 및 펜션 등이 혼재하는 해안가 지역으로 확인됩니다.

토지는 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 지분매각이라는 점입니다. 낙찰 후 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할을 위한 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

주의사항 4에 따라 본 건물에는 철골조 판넬지붕 보일러실이 증축되어 있으며, 철골 및 목조 담장이 인접 지번(365-8)에 걸쳐 설치되어 있습니다. 제시외면적은 0.00제곱미터로 기재되어 있으므로, 이 제시외 시설물들이 매각대상에서 제외되어 법정지상권 또는 철거 문제가 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안 변산 지역의 해안가에 위치한 펜션(숙박시설) 지분 매각 물건입니다.

가장 큰 권리상의 장점은 선순위 지상권의 말소 동의서가 제출되어 권리 분석의 난이도가 크게 낮아졌다는 점입니다.

지분 매각의 리스크가 존재하지만, 일괄매각으로 우선매수권 행사가 제한되는 점은 경쟁률 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

지분권에 대한 법적 해결 방안 및 제시외 시설물의 처리 방안을 확정한 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 해안가 주변의 상가지대에 위치하며, 숙박시설로서의 입지 조건이 우수합니다.

권리 관계의 안정성 확보: 선순위 지상권 말소 동의서 제출로 낙찰 후 인수 부담이 크게 줄어들었습니다.

시설 완비: 시스템에어컨, 수영장 설비 등 숙박시설 운영을 위한 기본적인 시설이 완비되어 있습니다.

계획관리지역: 용도지역상 개발 및 운영에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계