나이스옥션 법원경매 목포 2025타경106 [2] 전라남도 무안군 해제면 양매리 859 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 해제면 양매리 해제초등학교 남서측 인근(기호 1, 2) 및 북서측 인근(기호 3)에 위치하며, 주위는 주상용(기호 1, 2), 답 및 주거기타(기호 3) 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1, 2: 사다리형에 가까운 평지, 나지

기호 3: 부정형 평지 및 완경사지, 잡종지 및 묵답

인접 도로상태

기호 1, 2: 세로(가)에 접함.

기호 3: 동측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

기호 3: 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 중류3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 나지

기호 3: 잡종지 및 묵답

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경106 (2)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 양매리 859

용도: 답 (현황), 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역 (토지이용계획)

감정가: 56,960,000원

토지면적: 712.00㎡ (약 215.4평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

주의사항: 재매각

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 해제면 양매리 859번지에 위치하고 있으며, 해제초등학교 남서측 및 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 일부 주상용 건물 및 답, 기타 주거용으로 형성된 지역입니다.

기호 1, 2 토지는 사다리형에 가까운 평지 상태의 나지이며, 기호 3 토지는 부정형의 평지 및 완경사지로 잡종지 및 묵답으로 이용되고 있습니다.

교통 상황은 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 기호 1, 2 토지는 세로(가)에 접하고 있으며, 기호 3 토지는 동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 진입 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 등본 상 말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 박근대 소유권이전(강제경매) 건으로 확인됩니다. 해당 경매 개시 결정 금액은 70,000,000원입니다.

본 건 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 개요는 비어 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금은 0원으로, 별도의 임대차 관계로 인한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해제면 양매리는 농촌 지역의 특성을 가지면서도, 일반상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성이 가능합니다. 인근에 해제초등학교와 주민다목적센터(헬스장, 강당, 북카페 등)가 위치하여 주민 생활 편의시설 접근성이 있습니다. 대로변에 접한 토지가 있어 향후 상가 등 근린생활시설의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 주거 관련 시설의 입지가 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

해제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다. 또한, 해제면 주민다목적센터가 가까이 있어 주민들의 문화, 체육 활동 등 생활 편의를 지원하는 시설을 이용할 수 있습니다. 해안과 가까운 지역적 특성을 가지고 있어 해양 레저 및 자연환경을 즐기기에도 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 눈에 띄는 리스크 요인은 '재매각' 물건이라는 점입니다. 이는 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나, 다른 문제가 발생했을 가능성을 시사하므로 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

또한, '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등 토지이용계획 상의 제한 사항들을 확인하여 향후 건축 또는 개발 시 발생할 수 있는 제약을 인지해야 합니다.

토지는 나지, 잡종지, 묵답 등으로 이용되고 있으며, 건축물은 존재하지 않습니다. 이 점은 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

무안군 전체적으로는 일부 지역에서 폐기물 처리 시설(의료폐기물 소각장, 퇴비 공장 등) 설치 관련 주민 반대 및 환경 문제에 대한 뉴스가 있으나, 본 물건 소재지인 해제면 양매리와 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 지역 전체의 환경 규제나 주민 민감도를 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 무안군 해제면에 위치한 토지 매각 물건으로, 일반상업지역과 주거지역이 혼합된 입지에 자리 잡고 있습니다. 712.00㎡(약 215.4평)의 면적으로, 해제초등학교 인근에 위치하며 도로 접면이 양호합니다. 특히, 토지이용계획상 상업 및 주거 용도 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 임차인 현황 상 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다. 다만, '재매각' 물건이라는 점과 토지이용계획상의 규제 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 최근 무안군 해제면 지역의 토지 가격 상승세와 함께, 개발이 가능한 토지라는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 도심과의 접근성이 있고, 해안가 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역에 걸쳐 있어 주거, 상업 등 복합적인 개발 가능성이 있습니다.

* 인근 지역 토지 가격 상승 추세로 인해 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 해제초등학교 및 주민 편의 시설이 인접하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 인수해야 할 임차인이 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 56,960,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 무안군 해제면 지역의 토지 실거래가 상승 추세와 물건의 개발 용이성을 고려할 때, 감정가 이상 또는 그에 준하는 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, '재매각' 물건이라는 점과 해당 지역의 실제 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.