나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38065 [1] 경상남도 진주시 하대동 102-12 의료시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38065 [1] 경상남도 진주시 하대동 102-12 의료시설 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38065 | 소재지: 경상남도 진주시 하대동 102-12 | 감정가: 14,171,052,000원 | 최저가: 11,336,842,000원 | 용도: 의료시설

1. 진주지원 2024타경38065 (1) 의료시설 신축건물 경매 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경38065 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 102-12

용도: 의료시설 (현재 공실)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 일부 포함)

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

감정가: 14,171,052,000원

토지면적: 2979.50㎡ (약 901.35평)

건물면적: 6294.40㎡ (약 1904.13평)

1.2. 입지 조건 분석

본 물건은 경상남도 진주시 하대동 소재 하대현대아파트 동측에 위치합니다.

주위환경

대규모 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 밀집도가 높아 배후수요가 풍부합니다. 상권은 주거 밀착형 상권 및 의료 상권으로 발전 가능성이 높습니다.

교통 및 도로

본건 인근의 교통사정은 양호하며, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획

제3종일반주거지역, 특화경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)에 속하여 용적률 및 건폐율 상의 장점이 있으며 개발 밀도가 높은 지역입니다. 상대보호구역(진주중앙중학교, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스)이 설정되어 있어 학교 환경정화구역 내 금지되는 일부 유해시설의 입주는 제한됩니다.

1.3. 권리 분석

매각 방식 및 주의사항

토지/건물 일괄매각 방식입니다.

제시외 건물(파고라)은 매각에 포함되나, 지상에 위치한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

유치권 및 법정지상권

특이사항으로 중복사건, 유치권, 법정지상권이 신고되어 있습니다. 특히 유치권은 (주)엠앤케이건설 외 2건, 총 약 25.9억 원이 신고되어 있으나 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 입찰자가 잔금 납부 후 인수해야 할 가능성이 있는 중대한 리스크입니다.

건물 사용 승인 및 설비 상태

가장 중요한 리스크 요인으로, 건물은 감정서상 건축 중인 건물로 사용승인을 득하지 못한 상태이며 현재 일반건축물대장이 없는 것으로 조사되었습니다. 잔금 납부 후 사용 승인 절차 및 추가 공사 비용에 대한 면밀한 검토가 필수입니다.

감정평가 당시 지하층 일부 침수 기록이 있어 전기 및 기계설비 등의 정상작동 여부가 불분명하며, 소방 및 전기를 포함한 설비 시공 등이 일부 마무리되지 못한 상태입니다. 설비 보수 및 재시공 비용이 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 대규모 아파트 단지와 학교 등이 밀집한 주거 중심 지역에 위치하여 의료시설 용도로서의 입지적 장점이 매우 큽니다.

20m 간선도로에 접하고 있어 가시성과 접근성이 높아 대형 병원, 요양병원, 전문 클리닉 등 지역 거점 의료시설로 활용하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 미사용 승인 건물이므로, 향후 용도변경 또는 사용 승인을 위한 행정적/물리적 난이도를 고려하여 상권 분석을 진행해야 합니다.

1.5. 생활 정보 (주변 시설)

인근에는 하대현대아파트 등 대규모 아파트단지가 있으며, 일반주택과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

학교로는 진주중앙중학교 및 한국폴리텍대학 진주캠퍼스가 가까이 위치하고 있습니다.

공원 등 휴식 시설도 주변에 분포되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설 여부

제시된 정보와 일반적인 지역 정보에 따르면, 주변은 주거 및 근린생활시설 중심으로 형성되어 있어 대규모 쓰레기처리 시설이나 산업단지 등의 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 실사 및 주변 도시 계획 확인을 통한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

미준공 및 사용승인 리스크

건축 중인 상태로 사용승인을 득하지 못했습니다. 낙찰자가 잔금 납부 후 추가 공사를 통해 사용승인을 받아야 하는 행정적/재정적 부담이 발생합니다.

유치권 인수 리스크

약 25.9억 원의 유치권이 신고되어 있으며, 성립 여부를 떠나 명도 과정에서 소송 및 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 유치권 부존재 확인 소송 등 법적 대응 방안을 준비해야 합니다.

건물 하자 및 설비 보수 비용

지하층 침수로 인한 전기/기계설비의 정상작동 여부가 불분명하며, 설비 마무리가 덜 된 상태이므로 예상치 못한 규모의 보수 및 완공 비용이 발생할 수 있습니다.

법정지상권 리스크

법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 법리 검토가 필요합니다. 토지/건물 일괄 매각이므로 가능성이 낮을 수 있으나, 선행 등기 원인 등을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시의 핵심 주거지역에 위치한 대형 의료시설 용도의 신축 건물(미준공)로서, 입지적 가치 및 잠재적인 사용 가치는 매우 높습니다.

감정가 기준 140억 원대라는 규모에서 알 수 있듯이, 지역 내 랜드마크가 될 수 있는 잠재력을 가집니다.

그러나 미사용 승인 건물이라는 점, 유치권과 설비 침수/미완공 등의 복합적인 리스크가 얽혀있는 고위험-고수익 물건입니다.

단순 투자 목적보다는 해당 건물을 의료시설로 직접 활용하거나 개발/건설 능력이 있는 법인이 접근하는 것이 바람직합니다. 모든 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

유치권 대응 전략

유치권 채권자들과의 협상 및 유치권 부존재 확인 소송 등 명도에 필요한 법적 절차와 비용을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

준공 비용 및 일정 확보

건물 완공을 위한 잔여 공사 비용과 건축허가 변경, 사용 승인까지의 행정 절차 및 기간을 정확하게 산정하여 투자 계획을 수립해야 합니다.

의료 수요 분석

주변 대규모 아파트단지를 기반으로 어떤 종류의 의료시설(요양병원, 산부인과, 종합병원 등)이 최적의 수익률을 낼 수 있을지 전문적인 수요 분석을 진행해야 합니다.

감정가 대비 상당한 수준의 가격 조정(유찰)을 기다려 리스크 프리미엄을 확보하는 것이 현명한 투자 전략으로 판단됩니다.

법원 정보

진주지원 경매4계