나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38065 [1] 경상남도 진주시 하대동 102-12 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 하대현대아파트 동측에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 자루형의 평지로서 상업용으로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약20미터 내외의 간선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 특화경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-01)(중로1-11)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(진주중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-10)(한국폴리텍대학 진주캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 치장벽돌, 석재붙임, 스톤코트 등
천장 : 텍스 등
바닥 : 타일깔기 등
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

<기호 2 건물>
의료시설(현재 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 천정형 냉난방설비 등이 되으나 실외기가 연결되어 있지 아니함.

부합물 및 종물

-지상에 제시외 건물 기호 ㄱ(파고라) 있으나, 건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-[목록2] 건물은 감정서상 건축중인 건물로 사용승인을 득하지 못한 상태이며, 촉탁 등기되어 현재 일반건축물대장이 없는 것으로 조사됨
-감정평가 당시 지하층이 일부 침수되어 전기 및 기계설비 등의 정상작동 여부는 불분명하며, 소방 및 전기를 포함한 설비시공 등이 일부 마무리되지 못한 것으로 조사됨 [감정서 참조]
-지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각 제외
-(주)엠앤케이건설로부터 공사대금 금 1,950,000,000원, (주)엠이앤드씨로부터 공사대금 267,969,028원, (주)현우종합전기로부터 공사대금 금387,893,600원의 각 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

* 사건번호: 진주지원 2024타경38065 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 하대동 102-12

* 용도: 의료시설

* 감정가: 14,171,052,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 2979.50㎡ (약 901.32평)

* 토지지분: 2979.5㎡ (약 901.32평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 6294.40㎡ (약 1904.36평)

* 건물지분: 6294.4㎡ (약 1904.36평)

* 건물 제시외면적: 1.00㎡ (약 0.30평)

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물

* 외벽: 치장벽돌, 석재붙임, 스톤코트 등

* 천장: 텍스 등

* 바닥: 타일깔기 등

* 창호: 샷시창 등

* 이용상태: 의료시설 (현재 공실)

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수설비, 천정형 냉난방설비 등 (실외기 미연결)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 유치권, 법정지상권 등이 특수물건 정보로 기재되어 있음.

* 제시외 건물 [감정서상 ㄱ]은 매각에 포함됨.

* [목록2] 건물은 감정서상 건축 중인 건물로 사용승인을 득하지 못한 상태이며, 일반건축물대장이 없는 것으로 조사됨.

* 감정평가 당시 지하층 일부 침수로 인해 전기 및 기계설비 작동 여부 불분명하며, 소방 및 전기 설비 시공 일부 미마무리된 것으로 조사됨.

* 지상 컨테이너 1동은 매각 제외됨.

* (주)엠앤케이건설 (1,950,000,000원), (주)엠이앤드씨 (267,969,028원), (주)현우종합전기 (387,893,600원)로부터 공사대금 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 하대현대아파트 동측에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있음.

2.2. 교통상황

* 본건 인근의 일반적인 교통사정은 양호한 편임.

2.3. 도로상태

* 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제3종일반주거지역, 특화경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (진주중앙중학교, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스)

2.5. 주변 시설 (혐오시설 관련)

* 본건 소재지(진주시 하대동 102-12) 주변을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 진주시 내동면 일원에서 폐기물 소각시설 및 가축분뇨 처리시설 설치를 둘러싼 주민 반대 의견이 있는 것으로 파악되었으나, 본건과는 지리적으로 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2022-03-28, 3,000,000,000원)

* 건물 등기부: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2024-06-27, 3,000,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 존속 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 유치권 및 법정지상권

* 유치권: (주)엠앤케이건설, (주)엠이앤드씨, (주)현우종합전기 등으로부터 공사대금 채권을 근거로 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 권리 관계는 불분명합니다. 건물 철거 시 문제가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 제공된 정보 상 임차인으로 등재된 14개 업체 및 개인 모두 보증금과 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* *주의: 제공된 정보상 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 만약 보증금이나 차임이 존재함에도 불구하고 0원으로 기재되었거나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

3.5. 기타 권리관계

* 등기부등본 상 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등재되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 18,069,424,920원

* 등기부채권 총액 (건물): 17,356,243,375원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변이 대규모 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

* 본건은 상업용 및 의료시설 용도로 적합한 입지에 있습니다.

4.2. 용도 적합성

* 건물은 현재 의료시설로 이용되었으나 공실 상태입니다.

* 제3종일반주거지역, 특화경관지구로 지정되어 있어, 의료시설 및 관련 상업시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접하여 생활 인프라가 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 동측으로 접한 간선도로를 통해 시내 및 외곽으로의 접근이 편리합니다.

* 대중교통 이용 또한 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

* 유치권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 하자

* 건물 중 일부(목록2)는 건축 중인 상태로 사용승인을 받지 못했으며, 지하층 침수, 설비 미비 등 하자 발생 가능성이 높아 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

* 미완공 건물에 대한 건축 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

* 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

6.4. 높은 감정가

* 감정가가 140억 원 이상으로 높아, 낙찰 후 자금 부담 및 시세 대비 적정성 판단이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 하대동의 우수한 입지와 접근성을 갖춘 의료시설 용도의 부동산입니다. 주변의 주거 및 상업 시설 밀집 지역이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 다수의 유치권 신고, 법정지상권 및 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성, 사용승인을 받지 못한 건축 중인 건물, 지하 침수 및 설비 미비 등의 중대한 하자 의혹 등 복합적인 권리 및 물건상의 위험 요소를 다수 안고 있습니다. 특히 유치권과 법정지상권의 성립 여부에 대한 명확한 분석 없이 입찰에 참여하는 것은 큰 위험을 수반할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 모든 잠재적 리스크를 파악하고, 그에 따른 비용을 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

* 상업 및 주거 지역에 인접하여 의료시설로서의 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 주요 도로에 인접하여 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 일괄 매각

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 건물 철거나 토지 이용권 문제에서 비교적 자유로울 수 있습니다. (단, 유치권, 법정지상권 등은 별도 고려)

8.3. 활용 가능성

* 현재 공실 상태로, 기존 의료시설 용도 외 다른 상업 시설로의 변경 또는 재활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (용도 변경 가능성은 관련 법규 확인 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 경우, 제시된 정보 상 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 위에서 언급된 유치권, 법정지상권, 건물의 하자 등 복합적인 리스크 요인들을 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항들을 반드시 추가적으로 분석해야 합니다.

* 각 유치권 및 법정지상권 성립 여부와 예상 인수 금액

* 건물 상태에 대한 정밀 진단 및 예상 수리 비용

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 시세 동향

* 명도에 소요될 것으로 예상되는 비용 및 기간

상기 분석 결과를 종합적으로 반영하여, 감정가 대비 적정 낙찰가 범위를 산정해야 하며, 충분한 할인율을 적용한 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.