나이스옥션 법원경매 진주 2025타경568 [2] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2448 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경568 [2] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2448 답 경매

• 사건번호: 2025타경568
• 주소: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2448
• 감정가: 38,780,800원
• 최저가: 31,025,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2025타경568 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2448 | 감정가: 38,780,800원 | 최저가: 31,025,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경568 (2)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2448

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 미OOOOOO

1.2. 면적 및 금액 정보

감정가: 38,780,800원

토지면적: 1,211.90㎡ (약 366.58평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 '내산마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

감정평가서상 복수의 기호(1, 3)가 언급되어 있으며, 각 토지의 이용상태와 용도지역이 상이하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

기호(1): 인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지(건물이 있는 토지)로 이용 중이며, 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

기호(3): 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로 농경지로 이용 중이며, 농림지역, 농업진흥구역에 해당합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구 등 상대적으로 개발 및 용도 변경에 유리한 지역에 속합니다.

기호(3): 농림지역, 농업진흥구역으로 개발행위가 엄격히 제한되는 농지입니다.

공통: 가축사육제한구역(축종별 상이) 및 마을경관관리지역에 포함되어 있습니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

남해군 삼동면 봉화리는 순수 농촌 지대이면서도 차량 접근성 및 대중교통 이용이 보통 이상이어서 귀농·귀촌 수요에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 인근에 남해의 주요 관광지인 독일마을과 연관된 식당, 카페 등의 제휴업체들이 존재하여 생활 편의 시설은 제한적이나 관광 관련 시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

3.2. 상권 분석

본건은 내산마을 내에 위치한 순수 농촌 지대이므로, 일상적인 소비 및 판매를 위한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 차량을 이용할 경우 독일마을, 물건리 주변 상권을 일부 이용할 수 있습니다.

3.3. 생활 정보

주거용 건부지(기호1)로 이용되는 토지에 대해 감정평가서에 단독주택 건물(벽돌조적조 슬래브지붕)이 언급되어 있으며, 위생 및 급배수 설비가 구비된 것으로 파악됩니다. 이는 생활의 기본 인프라는 갖추어져 있음을 시사합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본건은 채무자가 소유한 부동산에 대한 임의경매 사건으로, 매각대상은 토지입니다. 현재 제시된 정보만으로는 등기부상 말소기준권리 및 임차인 현황을 파악할 수 없으므로, 입찰 전 등기부등본 및 현황조사서를 통한 권리 관계 분석이 필수적입니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의 사항은 '농지취득자격증명'을 요한다는 점입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 매각결정 기일까지 제출하지 못할 경우 입찰보증금은 몰수되니, 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 관할 면사무소에 반드시 확인해야 합니다.

'건물면적 0.00㎡'로 표기되었으나 감정평가서에는 주거용 건물이 상세히 언급되어 있습니다. 이는 매각대상에서 건물이 제외되었거나 미등기 건물일 가능성이 높습니다. 이 경우, **법정지상권 성립 여지** 또는 **건물 철거 문제**가 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 예상되는 건물의 처리 방안(매수/철거)에 대한 명확한 전략이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 건물 소유권 리스크

매각대상 토지 위에 주택이 존재함에도 불구하고 토지만 매각될 경우, 해당 주택의 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 성립 시 토지 이용에 제약이 생기며, 미성립 시에도 건물 철거 소송 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 농지법 및 용도 제한 리스크

토지 중 기호(3)이 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어, 해당 면적에 대해서는 농업 외 다른 용도로의 개발이 극히 제한됩니다. 이는 투자 목적이나 개발 계획에 중대한 제약을 줄 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 리스크

주변 시설 검색 결과, 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 순수 농촌 지역임을 감안할 때 인근에 소규모 축사 또는 농업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 이는 현장 조사 시 확인되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경남 남해군 삼동면의 순수 농촌 지역에 위치한 대규모 토지(약 366.58평) 경매 물건입니다. 감정가 대비 넓은 면적과 도로 접근성 등의 장점을 가지나, 농지취득자격증명 요구와 매각 제외된 건물로 인한 법정지상권 및 철거 리스크라는 중대한 문제를 안고 있습니다. 실수요자(농업인, 귀농/귀촌 희망자)에게는 기호(1)의 주거용 토지(계획관리지역)의 활용 가치와 기호(3)의 농지 확보라는 이점을 동시에 제공할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

농취증 발급이 가능하고 토지 위의 주택 문제 해결에 대한 전략(법정지상권 분석)이 수립된 투자자에게 유리합니다.

일부 계획관리지역(기호1)이 포함되어 있어, 농지(기호3)에 비해 상대적으로 용도 변경이나 개발의 여지가 있습니다.

낮은 가격에 대규모의 토지를 확보하여 장기적인 귀농/귀촌 부지로 활용하고자 하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계