나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99626 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움비동 18층1801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 " 병점역 " 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 노선
상가지대로서 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 국철 " 병점역 "
이 소재하는 등 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 18층 1801호로서
외벽 : 치장타일붙임 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 입루 자기타일붙임 마감.
창호 : 시스템 창호등임.

이용상태

오피스텔(원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 시스템에어컨설비, 소화전설비, 화재경보
설비, 화재탐지설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, " 업무시설(오피스텔)
근린생활시설건부지 " 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 접하고 동측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 준주거지역 , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음
방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이승환)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경99626 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 비동 18층 1801호

* 건물명: 병점역 써밋프라움

* 용도: 오피스텔

* 준공년도: 2020년

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 감정가: 133,000,000원 (1억 3,300만원)

* 토지 면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

* 건물 면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 빌딩까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 국철 "병점역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난합니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로 중로와 접하고 동측으로 대로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리:

* 갑4 가압류, 접수일자 2024-09-12, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 10,000,000원.

* 주요 권리 내역:

* 을3 주택임차권, 접수일자 2024-02-08, 권리자 이승환, 권리금액 152,000,000원. (제공 정보상 '말소' 예정이나, 인수 여부 확인 필요)

* 채권 총액 (등기부 요약 기준): 162,000,000원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 152,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이승환)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본 물건은 병점역 써밋프라움(2020년 준공) 오피스텔로, 전용면적 24.12㎡(약 7.30평)입니다.

* 최근 실거래 사례(2026년 5월~7월):

* 2026년 5월 20일 (20층): 11,300만원

* 2026년 5월 6일 (9층): 11,500만원

* 2026년 7월 6일 (13층): 10,500만원

* 평균 실거래가: 약 11,167만원

* 감정가(13,300만원) 대비 평균 실거래가 비율: 약 84% (감정가가 시세보다 약 19% 높게 평가됨)

* 본 물건의 감정가 13,300만원은 최근 실거래가 평균(약 11,167만원) 대비 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 병점역 인접, 노선버스정류장 이용 편리

* 편의시설: 상업지구 내 위치하여 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 접근 용이

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성:

* 선순위 임차인 이승환(보증금 1억 5,200만원)이 존재합니다.

* 임차인은 HUG와의 확약서를 통해 '우선변제권만 주장하고 대항력 포기' 의사를 밝혔으며, 제공된 정보상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 그러나, 임차인의 보증금 152,000,000원이 전부 변제되지 않을 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로, 최종 낙찰 전 반드시 임차인과의 보증금 변제 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. (이 사항은 임차인 관련 주의 문구에 해당합니다.)

* 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 약 19% 높아, 낙찰가를 산정할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등에 포함되어 소음으로 인한 불편이 있을 수 있습니다. (직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 간접적인 환경 영향 요소입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 병점역 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 교통 편리성과 주변 상업 시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 선순위 임차인이 존재하나, HUG와의 확약서 제출로 인해 대항력 포기 및 우선변제권 행사 조건으로 정리될 가능성이 높아, 인수 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 임차 보증금 1억 5,200만원에 대한 최종적인 인수 여부는 필히 확인해야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 병점역 초역세권 입지로 우수한 교통 및 생활 편의성 확보

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능

* 전용면적 24.12㎡(약 7.30평)으로 1인 가구 수요에 적합

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 권리 인수 부담 감소 기대 (단, 최종 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

* '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 최근 평균 실거래가: 약 11,167만원

* 감정가: 13,300만원

* 권리 분석 및 시세 동향을 고려 시, 감정가 대비 10% 이상 낮은 금액으로 접근하는 것이 보수적 투자 전략입니다.

* 예상 입찰가 범위: 9,500만원 ~ 10,500만원

* *참고:*

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세만을 반영한 것이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 경쟁률, 추가적인 권리 변동 사항, 임차인과의 최종 합의 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 특히, 임차인 이승환의 보증금 152,000,000원에 대한 인수 여부를 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (명확한 인수 보증금이 0원이 아닌 경우, 해당 보증금만큼 입찰가를 낮추거나 잠재적 인수 비용으로 고려해야 합니다.)

* 주택도시보증공사(HUG)의 채무 인수 조건 및 임차인의 최종 변제 상황을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.