나이스옥션 법원경매 인천 2024타경514821 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-121 두산빌리지 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재, "수봉공원" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및
소규모의 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽: 치장돌붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

현재 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 화재탐지설비, 경보설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 "집합건물" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경514821 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-121 두산빌리지 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 199,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "수봉공원" 북서측 인근 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대에 위치합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑20, 갑22) 및 압류(갑23) 기록이 있으며, 말소 기준 권리는 2023년 2월 8일자 압류(금천구)입니다. 주택임차권(을7)은 박진성 명의로 등재되어 있었으나, 등기부상 말소 처리되었습니다. 강제경매(갑24)는 주택도시보증공사 명의로 2024년 3월 25일 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현황 임차인으로 주택도시보증공사(박진성)가 보증금 156,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 2월 23일, 확정일자는 2021년 2월 3일입니다. 특이사항으로 "대항력 : 없음"으로 명시되어 있으며, 배당신고일자는 2023년 3월 29일입니다.

3.3. 권리인수 여부

물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 순위 7번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 또한, 집합건물 등기부요약 상 해당 주택임차권은 '말소'로 표시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 따라서 현 소유권 이외의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* "대항력있는임차인"이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 임차권이 말소되고 임차인 현황에 "대항력 없음"으로 표기된 점, 및 물건명세서 상 말소 동의 확약서 제출 사실을 종합할 때, 임차인과 관련된 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* "HUG 인수조건 변경"은 주택도시보증공사 관련 사항으로, 말소 동의와 함께 인수되지 않는 조건으로 해석됩니다.

* "공동담보"는 본 물건 외에 다른 담보물이 존재함을 의미하며, 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 인근 숭의동 다세대주택의 거래가는 면적과 개별 물건의 특성에 따라 차이를 보입니다. 50.98㎡(약 15.4평)가 360,000,000원 (약 706만원/㎡), 61.48㎡(약 18.6평)가 637,000,000원 (약 1,039만원/m²)에 거래되었습니다. 34.39㎡(약 10.4평)의 경우 720,000,000원(약 2,094만원/m²)으로, 소형 면적의 경우 평당 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다.

4.2. 시세 분석

대상 물건은 건물면적 67.59㎡(약 20.45평)입니다. 감정가 199,000,000원 대비 최근 실거래가 수준은 상당히 높은 편입니다. 가장 낮은 가격대를 형성한 50.98㎡(약 15.4평)의 거래가(360,000,000원)와 비교했을 때, 감정가가 시장 실거래가를 크게 하회하고 있음을 알 수 있습니다. 이를 바탕으로 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 치장돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 바닥 난방 설비가 갖추어져 있으며, 화재 탐지 및 경보 설비도 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 인근에 수봉공원이 위치하여 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

* 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 주택가로 이루어져 있습니다.

* 국토이용계획상 준주거지역에 해당합니다.

5.3. 편의시설 및 혐오시설

검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)이 직접적으로 언급되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 숭의동 일대에 성매매 집결지(일명 '옐로하우스')가 있었으나 재개발 등으로 인해 대부분 정비된 것으로 보입니다. 또한, 주변에 무단 점유 및 쓰레기 방치 관련 민원이 있었으나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이: 감정가가 199,000,000원인 반면, 유사 면적의 최근 거래가는 360,000,000원 이상으로 형성되어 있어, 낙찰 후 명도 또는 권리관계 재확인 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* "대항력있는임차인" 표기와 실제 권리분석 상의 차이: 최초 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 등기부상 말소 및 '대항력 없음'으로 확인되어 인수 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 서류 확인 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 수봉공원 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리관계상 임차인 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단되나, "대항력있는임차인" 표기와 등기부상 말소 처리 간의 해석에 주의가 필요합니다. 가장 큰 특징은 감정가(199,000,000원) 대비 최근 실거래가가 월등히 높다는 점입니다. 이는 향후 시세차익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 될 수 있으나, 반대로 경매 진행 시 입찰 경쟁이 치열해질 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 상승한 시장 가격 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대

* 수봉공원 인근의 쾌적한 주거 환경

* 권리관계 명확화 시 (임차인 보증금 인수 없음) 비교적 안전한 투자 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 199,000,000원이나, 인근 유사 면적의 최근 실거래가가 360,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다. 가장 낮은 수준의 거래가(360,000,000원)를 기준으로 건물 면적(67.59㎡)에 대입했을 때, 시장가치는 약 480,000,000원에서 700,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 '대항력있는임차인' 표기, 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항과 권리 관계의 복잡성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가와 시장 실거래가의 중간 지점을 고려하여 250,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도 및 권리관계에 대한 최종 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.