나이스옥션 법원경매 인천 2024타경527001 [1] 인천광역시 남동구 만수동 866-20 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량 출입은 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 장방형의 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 25미터, 북서측으로 약 4미터의 포장 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) : 동일사항임.

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경527001 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 866-20 4층401호

* 건물명: (정보 없음)

* 주용도: 오피스텔

* 건축년도: 2015년 12월 2일 사용승인 (건축물표제부 요약 JSON 기반)

* 총 층수: 12층 (건축물표제부 요약 JSON 기반)

* 해당 층: 4층

1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 19.84㎡ (약 6평)

* 토지 지분: 19.842㎡

* 건물면적: 75.95㎡ (약 23평)

* 건물 지분: 75.95㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

2.2. 교통망

* 본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량 출입은 가능함.

* 남동측으로 약 25미터, 북서측으로 약 4미터의 포장 도로에 각각 접하고 있음.

2.3. 토지 이용계획

* 본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건 집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 여러 권리가 등기되어 있었으나 대부분 말소 예정 또는 말소 상태임.

* 말소기준권리는 2021년 6월 21일 접수된 주식회사페이금융대부의 근저당권임.

* 을구 6번 주택임차권(김승한, 보증금 218,000,000원)은 등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서 상으로는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김승한)

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 4월 21일

* 배당신고일자: 2023년 6월 15일

* 대항력: 없음 (임차인 현황 및 등기부상 말소 처리됨)

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

3.3. 말소기준권리

* 을구 5번 근저당권 (주식회사페이금융대부, 2021-06-21)

3.4. 인수되는 권리

* 권리분석상 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보임.

* 임차인의 보증금은 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 별도 인수 부담이 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 만수동 일대는 동류형 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 인근에 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 있으며, 상가 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 주거 수요와 함께 소규모 업무 시설 수요도 존재할 수 있음.

4.2. 예상 수익률

* 본건은 차임이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 임대수익보다는 시세차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있음.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 선에서 거래되고 있음.

* 감정가 211,000,000원 대비 예상 입찰가 설정을 통해 투자 수익률을 확보할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 아파트 및 공동주택 단지가 밀집한 주거 지역임.

* 북서측 인근에 만수북초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 건물 편의시설

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물이며, 승강기, 상하수도, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 등기부상 말소되었으나, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점은 추가 확인이 필요함. 다만, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 명확한 소멸 여부 확인이 중요함.

6.2. 명도 리스크

* 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 협상이 필요할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 확인 필요.

* 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 (2015년 준공).

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

* 인천광역시 남동구의 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 인근 버스정류장 이용 등 편리한 교통 환경.

* 만수북초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

7.2. 가격 경쟁력

* 감정가 211,000,000원 대비 시세 분석 결과, 적정 수준으로 판단됨.

* 인수 부담이 없는 임차인 조건은 투자 매력도를 높임.

7.3. 기타 장점

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 용이.

* 오피스텔 및 다세대주택 혼합 지역으로 다양한 활용 가능성.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 오피스텔로, 주변 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 속해 입지 조건이 양호합니다. 교통이 편리하고 교육 환경 또한 갖추고 있어 거주 목적뿐만 아니라 투자 목적으로도 고려해볼 만합니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 리스크가 상대적으로 낮다고 판단됩니다. 다만, '대항력있는임차인' 표기와 '말소동의 확약서'가 공존하는 부분은 최종적인 확인이 필요합니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 오피스텔의 시세는 전용면적 75㎡ 기준으로 2억 1천만원에서 2억 3천만원 선으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 2억 1천 1백만원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 205,000,000원으로 예상 입찰가를 산정합니다. 이는 시장 가격 대비 경쟁력을 확보하면서도 투자 수익을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.