나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32251 [1] 경상남도 통영시 도천동 917-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 "두룡초등학교" 서측에 위치하며 부근은 간선도로변으로 상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 현황 "주상용"입니다.

인접 도로상태

남동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호1) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 조적조 슬래브지붕 2층으로

외벽: 적벽돌, 몰탈페인트 마감.
내벽: 벽지, 타일마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

1층: 근린생활시설.
2층: 주택.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호1) 건물 1층의 공부상 면적은 ‘66.78㎡"이나 현황은 ’102.4㎡‘로 서로 상이하여 실측사정 면적으로 감정평가하였습니다. 면적은 개략적인 목측에 의한 것으로 실재와 다를 수 있으며 정확한 면적의 확인에는 측량 등이 필요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[1] 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함.
- 목록[1] 공부상 면적은 '66.78㎡'이나 현황은 '102.4㎡'로 상이하며, 면적의 정확한 확인을 위하여는 측량이 필요함.
- 신청채권자로부터 임차인 하찬호의 무상임차사실확인서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경32251 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도천동 917-4

용도: 근린주택

감정가: 286,202,180원

토지면적: 156.00㎡ (약 47.2평)

건물면적: 143.52㎡ (약 43.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 "두룡초등학교" 서측에 위치하며, 부근은 간선도로변으로 상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 양호합니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 현황 "주상용"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 내역

등기부등본상 확인되는 채권 최고액은 138,000,000원입니다. 주요 권리로는 성심새마을금고의 근저당권(말소기준권리), 성심새마을금고의 근저당권, 주식회사 어센틱금융그룹의 근저당권이 말소될 예정입니다. 또한, 주식회사 어센틱금융그룹과 성심새마을금고의 임의경매 개시 결정 등기들이 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

목록에는 대항력 있는 임차인으로 하찬호 씨가 확인됩니다. 신청채권자로부터 임차인 하찬호 씨의 무상임차사실확인서가 제출되었으며, 이는 보증금 및 차임이 없음을 시사합니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인: 하

전입일자(사업자등록일자): 2010-12-01

대항력: 있음

비고: 무상임차 확인서 제출 (인수 보증금 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

* 특이사항

중복사건으로 인한 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 소재한 도천동 일대는 간선도로변을 따라 상가와 주택이 혼재되어 있는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '영생상가1차(나)' (도천동 1021번지)에 대한 것으로, 본건(도천동 917-4번지)과는 다른 물건입니다. 해당 정보에 따르면 2026년 3월~6월 사이에 전용면적 70.27㎡ (약 21.2평)의 연립주택이 11,900만원에서 12,000만원 사이에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 561만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 건물 면적은 143.52㎡(약 43.4평)이며, 용도는 근린주택으로, 주택과 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 비교 대상 물건은 '연립' 주택으로 용도 및 구조에 차이가 있습니다.

* 인근 상권

부근은 간선도로변으로 상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

본건 서측에 "두룡초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설

주변에 상가와 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망

차량 접근성이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

대항력 있는 임차인 하찬호 씨가 무상으로 거주하고 있어, 명도 과정에서 세심한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 점을 유념해야 합니다.

* 면적 차이

건축물대장 상 공부 면적(66.78㎡)과 현황 면적(102.4㎡) 간에 차이가 있으며, 정확한 면적 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. (건축물표제부상 총 면적은 143.52㎡로 기재되어 있습니다.)

* 중복사건

동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있어, 권리관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역(도천동)에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설로 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 건설폐기물 임시보관장소 설치와 관련하여 주민 반대 사례가 있는 것으로 나타났습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 도천동에 위치한 근린주택으로, 상가와 주택이 혼재된 지역에 자리하고 있어 주상복합 용도로의 활용 가치가 있습니다. 두룡초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 무상 임차인이 존재하며, 공부상 면적과 현황 면적 간 차이가 있어 명도 및 실측 면적 확인에 주의가 필요합니다. 중복사건 존재 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주상복합 용도

1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성된 근린주택으로, 임대 수익 및 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

* 입지적 장점

두룡초등학교 인근에 위치하며, 도심 접근성이 양호하여 수요층 확보에 유리합니다.

* 임차인 상황

대항력 있는 임차인이 무상으로 거주 중이므로, 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있으나, 법적 절차 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없어 초기 투자 부담이 줄어듭니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,202,180원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 용도 및 지번이 다른 '영생상가1차(나)'(도천동 1021번지)의 연립주택 거래 사례이며, 전용면적 70.27㎡ (약 21.2평) 기준 11,900만원~12,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 561만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 건물 면적은 143.52㎡(약 43.4평)입니다. 비교 대상 물건의 평당가를 단순 적용 시 약 243,984,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 이는 물건 종류(연립 vs 근린주택) 및 면적(전용면적 vs 총면적)의 차이가 크므로 참고 자료로 활용해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 물건의 특이사항(대항력 있는 무상 임차인, 면적 상이 등)을 종합적으로 고려할 때, 안전하고 합리적인 입찰가 산정을 위해 감정가의 90%~95% 수준을 참고하여, 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.