나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2963 [1] 경상남도 밀양시 상동면 금산리 793 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 밀양시 상동면 금산리 소재 "상동면 행정복지센터" 남동측 인근에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "상업용 건부지" 상태임.

인접 도로상태

기호 ① 남측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2021-07-01)<도로법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로
실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①은 일부 "접도구역’에 저촉되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에
따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ② : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로

외 벽 : 복합판넬 붙임, 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

"보일러실 및 여관(숙박시설)" 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

기호 ② 3층 및 옥상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적
으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되더라도 건물의 소재 위치
상 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되오니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ② 중 2층 33.85㎡(창고)는 현황 "객실 및 복도 일부" 상태임.
- 기호 ② 중 2층 3.60㎡(세탁실)은 현황 "객실 일부" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ② 옥상에 소재하는 옥탑(계단실)은 건물의 성격 상 기호 ②에 포함하여 평가
하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ②는 일반건축물대장 상‘위반건축물’로 등재되어 있으니 참고하시기 바람
(건축과-10493(2020.03.17.)호에 따른 무단 증축(실외계단 27㎡)으로 인한 위반건축물
표시).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 외관상 WOW 무인텔임. 제시외 건물(1-1~1-5, 2-1, 2-2) 매각 포함. [목록 1] 일부 접도구역에 저촉되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 평가함(감정평가서 참조). [목록 2] 2층 (창고)는 현황 '객실 및 복도 일부' 상태임. (세탁실)은 현황 '객실 일부' 상태임. 옥상에 소재하는 옥탑(계단실)은 건물의 성격상 건물에 포함하여 평가함. 일반건축물대장상 '위반건축물{건축과-10493(2020.03.17.)호에 따른 무단 증축(실외계단 27㎡)으로 인한 위반건축물 표시}로 등재되어 있으므로 확인 요망(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 밀양지원 2024타경2963 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 상동면 금산리 793 (신주소: 경상남도 밀양시 상동로 494)

* 건물 용도: 숙박시설 (무인텔)

* 감정가: 950,657,700원

* 토지 면적: 1145.00㎡ (약 346.38평)

* 건물 면적: 531.70㎡ (약 160.84평) (연면적)

* 제시외 건물 면적: 385.00㎡ (약 116.46평)

* 총 건물 연면적 (제시외 포함): 916.70㎡ (약 277.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO (김해축산업협동조합)

* 최초 건축일: 1998년 2월 11일

* 특이사항:

* 외관상 WOW 무인텔로 확인됩니다.

* 제시외 건물(1-1~1-5, 2-1, 2-2)은 매각에 포함됩니다.

* 옥상 옥탑(계단실)은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다 (2020.03.17. 건축과-10493호에 따른 무단 증축 27㎡).

* 건물 2층 창고(33.85㎡) 및 세탁실(3.60㎡)은 현황상 객실 등으로 사용 중입니다.

1.1. 입지조건

2

* 위치: 경상남도 밀양시 상동면 금산리 소재, "상동면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 관내 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 물건지 남측으로는 왕복 2차로 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황: 인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로, "상업용 건부지" 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2020년 4월 28일자 근저당권 (을15, 김해축산업협동조합, 600,000,000원)으로, 이에 대항력 있는 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 명시되어 있어, 법정지상권 등 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 등기부상 채무 총액 (말소기준권리 포함): 약 672,000,000원 (근저당권 600,000,000원 + 72,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었습니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 없으나, 임대 관계가 불명확하므로 명도 시 발생할 수 있는 변수에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

2

* 지역 특성: 본 물건은 밀양시 상동면의 지역 중심부와 다소 떨어진 농경지 및 마을 취락이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 업종 적합성: 숙박시설(무인텔)로 운영 중인 점을 고려할 때, 지역 내 유동인구나 잠재 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

* 경쟁 환경: 주변 지역의 유사 시설 현황 및 경쟁력을 분석하여 사업 계획 수립 시 참고해야 합니다.

* 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

2

* 편의시설: 물건지 인근에 "상동면 행정복지센터"가 소재하고 있습니다.

* 교통: 왕복 2차로 도로와 직접 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 기타: 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역의 특징을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건 정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 법정지상권 성립 여부 및 그 효력에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 필요합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 등재(무단 증축 27㎡)되어 있어, 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있습니다.

* 공법상 제한: 토지가 일부 '접도구역'에 저촉되어 토지 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있으며, 이로 인한 공법상 제한이 평가에 반영되었습니다.

* 공부상 불일치: 건물 2층의 창고(33.85㎡) 및 세탁실(3.60㎡)이 현황에서는 '객실' 등으로 사용 중인 것으로 파악되어, 건축물대장과의 차이가 존재합니다. 이는 추후 용도 변경이나 시정 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 경상남도 밀양시 상동면에 위치한 숙박시설(무인텔)로, 감정가는 약 9.5억 원입니다. 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 갖추고 있습니다. 그러나 법정지상권의 존재 가능성, 위반건축물 등재, 접도구역으로 인한 토지 이용 제한, 공부상 건물 현황과 실제 이용 현황의 불일치 등 다수의 중대한 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들이 면밀히 검토되고 해결 방안이 마련되지 않는다면, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 기존 숙박시설 운영: 현재 무인텔로 운영 중인 점은 사업 연속성 또는 업종 전환 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지 면적은 향후 증축, 개축 또는 토지 활용 계획 수립에 유리할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 만약 법정지상권 문제가 해결되거나, 위반건축물 시정 비용이 감안될 경우, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 특히 '법정지상권' 및 '위반건축물'과 같은 중대한 리스크 요인의 정확한 파악과 이에 따른 해결 비용(법률 자문, 철거 비용, 이행강제금 등)이 산정되어야 합니다. 또한, 지역 상권의 실제 수요, 경쟁 환경, 향후 예상되는 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 법률 및 건축 전문가와의 심층적인 상담과 현장 조사를 통한 추가적인 실사가 필수적입니다. 현재로서는 감정가 950,657,700원을 기준으로, 위에서 언급된 제반 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.