나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51222 [2] 전라남도 고흥군 금산면 오천리 377 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51222 [2] 전라남도 고흥군 금산면 오천리 377 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51222 | 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 오천리 377 | 감정가: 137,336,000원 | 최저가: 96,135,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경51222 (2)

소재지 전라남도 고흥군 금산면 오천리 377 외 3필지 (일괄매각)

용도 답 (현황 과수원 및 휴경 상태의 전)

토지면적 3806.00㎡ (약 1151.31평)

감정가 137,336,000원

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지 (제시외 건물(ㄱ) 16.00㎡ 포함 일괄매각)

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 총 4필지로 구성된 농지이며, 감정평가서상 일련번호1, 4는 보전관리지역, 일련번호2, 3은 계획관리지역으로 구분되어 있습니다.

일련번호2, 3은 공부상 지목이 답(沓)이나, 현황은 휴경 상태의 전(밭)으로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

감정가는 토지 전체 면적 3806.00㎡ (약 1151.31평)에 대해 137,336,000원으로 산정되었습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

물건 소재지는 두 구역으로 분리되어 있습니다.

일련번호1, 4는 고흥군 금산면 석정리 소재 성치마을 남동측 근거리의 산간 농경지대로, 농경지로의 활용도가 높습니다.

일련번호2, 3은 고흥군 금산면 오천리 소재 동촌마을 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 전, 답, 공장 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

일련번호1, 4는 차량 접근이 불가능한 위치에 있으나 제반 교통 상황은 보통입니다.

일련번호2, 3은 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통입니다.

가장 큰 특징이자 단점은 4필지 모두 인접 도로가 없는 맹지(盲地) 상태입니다. 이는 추후 개발 또는 활용에 있어 큰 제약사항이 될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 채권자 곽OO가 채무자 골OOOOOOOOOO를 상대로 제기한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자는 조OO입니다.

특별히 복잡한 이해관계인은 없으며, 매각은 토지매각에 제시외 건물(ㄱ)을 포함하는 일괄매각입니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지(답, 현황 전)이므로, 최고가 매수인은 매각결정기일 전까지 관할 지자체에서 발급하는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

법정지상권

특이사항으로 ‘법정지상권’이 기재되어 있어, 토지 위에 건물이 존재하거나 과거 존재했던 경우 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 법정지상권이 성립하면 토지 사용에 제약이 생기거나 토지 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다.

일괄매각 범위

매각대상은 토지와 제시외 건물(ㄱ) 16.00㎡입니다. 매각대상에서 제외되는 물건(관정 및 비닐하우스)이 있으므로, 이 부분에 대해서는 매각 후 소유권 확보 및 처리 방안을 별도로 고려해야 합니다. 특히 일련번호3 지상에 있는 소유자 미상의 관정 처리에 유의해야 합니다.

맹지

4필지 모두 맹지이므로 건축법상 건축행위는 사실상 불가능하며, 현재 용도인 농지로서만 활용 가능성이 높습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 고흥군 금산면의 마을 주변 및 산간 농경지대에 위치하고 있어, 상업시설이 밀집된 상권으로의 분석은 적합하지 않습니다.

주변에 전, 답, 공장 등이 소재하는 전형적인 농촌지역이므로, 편의시설 및 생활 인프라는 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지를 이용해야 하는 불편함이 예상됩니다.

감정평가서상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 위험: 매각 후 농업경영계획서 제출 등 농취증 발급 절차를 철저히 준비해야 합니다.

법정지상권 성립 여지: 법정지상권이 성립될 경우 토지 활용에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

맹지로 인한 활용 제한 및 가치 하락: 4필지 모두 맹지이므로 건축 또는 타 용도로의 전환이 어려워 향후 매매 시 제약이 따릅니다.

복합적인 토지이용계획: 보전관리지역과 계획관리지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지가 포함되어 있어 토지 활용 계획 수립 시 고려할 사항이 많습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 총 면적 약 1151평의 대형 농지를 비교적 낮은 가격대(감정가 기준)에서 확보할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역이 포함되어 있어 장기적으로는 일부 개발 가능성을 엿볼 수 있으나, 현재 가장 큰 리스크인 '맹지'와 '법정지상권' 문제를 해결할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트

대형 면적 확보: 3806.00㎡ (약 1151.31평)의 농지를 일괄로 취득할 수 있습니다.

계획관리지역 포함: 일련번호 2, 3이 계획관리지역에 속해 있어, 장기적인 관점에서 건축행위 가능성(맹지 해소 전제)을 기대할 수 있습니다.

농지 투자 목적 적합: 귀농·귀촌 희망자나 농지연금 등 장기 농지 투자 목적으로 접근하기에 유리합니다.

추천 전략

입찰 전, 제시외 건물(ㄱ)의 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인하고, 성립이 된다면 그에 대한 대처 방안(지료 청구, 철거 소송 가능성 등)을 수립해야 합니다.

맹지 해소를 위한 인근 토지와의 통행 지역권 또는 매입 가능성을 타진해야만 토지의 가치를 높일 수 있습니다.

농취증 발급을 위한 요건 충족 여부를 확인하여 보증금 몰수 위험을 차단해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계