나이스옥션 법원경매 목포 2025타경45 [2] 전라남도 목포시 상동 1137-21 양우비치팰리스 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 상동 소재 "평화광장" 북서측 인근에 위치한 "양우비치팰리스 제1층 제106, 108호" 로서, 주위는 정비된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 제1층 제106, 108호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나) 상가임.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지이며, 아파트 및 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측. 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 미납관리비가 약 2,000,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경45 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 전라남도 목포시 상동 1137-21 양우비치팰리스 1층108호

용도: 아파트 (감정평가서에는 해당 호실이 상가로 기재되어 있으나, 물건 보고서 작성 시에는 아파트로 분류합니다.)

건물면적: 96.24㎡ (약 29.11평)

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 239,000,000원

1.5. 특별 사항 및 주의점

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항: 재매각. 미납관리비 약 2,000,000원

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는 임차인

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 목포시 상동 소재 "평화광장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 내부 상태

본 건물은 철근콘크리트조 18층 건물 중 제1층 106, 108호로 구성되어 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 건물 내 공동위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 현황 및 도로 접근성

토지는 일단의 부정형 평지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 본건은 남측, 서측, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약 (말소기준 권리 포함)

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 5일에 접수된 무안남부신용협동조합의 근저당권(채권액 360,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-10-20

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-30

확정일자/배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 유 (유한회사민수개발), 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-17

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 경우, 임차인의 권리가 명확히 파악되지 않아 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-07

확정일자/배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 총 부채액

인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 현황에 따른 합계이며, 대항력 있는 임차인 관련 추가 확인 필요)

등기부채권 총액: 480,000,000원

3.4. 등기부상 특이사항

본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

4. 상권 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 입지 분석

본 물건은 목포의 주요 상권 중 하나인 "평화광장" 인근에 위치하며, 주변 상업 시설과의 연계성이 좋습니다.

4.2. 주거 및 편의 시설 접근성

평화광장 인근이라는 지리적 이점은 각종 편의시설, 상업시설, 문화시설 이용에 유리할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 정보에 기반한 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 주요 리스크 요인

5.1. 재매각 진행 건

본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취하 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 잠재적인 문제 또는 시장의 낮은 관심도를 나타낼 수 있습니다.

5.2. 미납 관리비 부담

약 2,000,000원의 미납 관리비가 존재합니다. 통상적으로 경매 낙찰자는 미납 관리비의 일부 또는 전부를 부담해야 할 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인 및 비용 산정이 필요합니다.

5.3. 대항력 있는 임차인 관련 위험

유한회사민수개발, 김용아 임차인이 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 인수될 비용에 대한 불확실성을 내포하며, 법률 전문가의 면밀한 검토가 요구됩니다.

5.4. 용도 혼재 가능성 (아파트 vs 상가)

본 물건은 아파트로 안내되었으나, 감정평가서상에는 일부 상가로 기재되어 있습니다. 실제 이용 현황 및 법적 용도에 대한 정확한 확인이 필요하며, 이는 향후 활용 가치 및 재산세 등 세금 문제에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 시세 분석 및 가치 평가

6.1. 최근 실거래가 동향 (JSON 데이터 기반)

최근 2026년 2월~4월 사이 양우비치팰리스 내 유사 면적(약 183.64~184.41㎡)의 거래가 35,000만원에서 37,000만원 사이에서 이루어졌습니다.

6.2. 면적별 시세 추정

본건의 건물 면적은 96.24㎡ (약 29.11평)입니다. 이를 최근 실거래가 기준 평당 가격(약 190만~201만원/㎡)으로 환산 시, 대략 18,000만원에서 19,000만원 사이의 시세 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 23,900만원으로, 최근 실거래가 기반 추정 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 평가 방식의 차이일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평화광장 인근이라는 좋은 입지를 가지고 있으며, 재매각 건이자 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 주의가 필요합니다. 특히, 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 명확한 확인이 필수적입니다. 또한, 아파트 용도와 상가 표기 간의 불일치는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이나, 해당 단지의 입지적 장점을 고려할 때 시세 이하에서의 접근은 투자 가치를 높일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 평화광장 인근의 우수한 입지 조건

* 아파트 및 상업용 건물 부지로 활용 가능한 토지

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준 비교 시 시세 차익 가능성

* 재매각 및 임차인 관련 리스크 해소 시 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가 산정

본건은 재매각 건으로서 잠재적 리스크가 존재하며, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성, 그리고 최근 실거래가 대비 높은 감정가를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 기준 추정 시세(약 18,000만~19,000만원)와 감정가(23,900만원)를 종합적으로 고려하고, 위험 요인들을 반영하여 본건의 예상 입찰가는 17,000만원에서 19,000만원 사이로 제안합니다. 최저 입찰가는 재매각 사유 및 권리 분석 추가 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

권장 입찰가: 약 17,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.