나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-15 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-15

용도: 대지

감정가: 3억 5530만원

토지면적: 748.00㎡ (약 226.37평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (말소기준권리)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량으로 접근이 가능하며, 주변 도로망을 이용한 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3.토지 이용 현황 및 형태

기호 1)-15) 토지는 완경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있습니다. 토지는 부정형 또는 사다리형 등의 형태를 띠고 있으며, 현재는 "주거나지" 상태로 이용 중에 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

토지 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 접해 있으며, 단지 내에는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 소유권: 주식회사미래도시 (2020-11-17 소유권 이전)

* 말소기준권리: 동창원농업협동조합 근저당 (2022-02-18)

* 채무 총액: 약 60억원

* 동창원농업협동조합 근저당: 33억 6천만원 (2022-02-18)

* 동창원농업협동조합 근저당: 12억원 (2022-08-09)

* 동창원농업협동조합 근저당: 14억 4천만원 (2022-11-25)

* 동창원농업협동조합 지상권설정공동담보목록 (2023-09-13)

* 동창원농업협동조합 임의경매 (2024-06-13, 채권액 41억 6673만 8613원)

* 압류: 창원세무서장 (2025-12-17)

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 세부 내용은 미상입니다. 이는 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이므로 현장 조사 및 추가 확인을 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 토지이용계획 및 규제사항

1.4. 1.토지이용계획

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역: 돼지, 개, 가금류 제한)

* 준보전산지

1.4. 2.행위 제한

보전관리지역은 건폐율 20%, 용적률 80% 이하로 건축이 가능하나, 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 준보전산지이므로 산지 관련 법령에 따른 행위 제한이 적용될 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 가축(돼지, 개, 가금류)의 사육이 제한될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 환경

본 물건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 상업 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 현재로서는 활발한 상업 활동이나 유동 인구가 많은 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

1.5. 2.주변 개발 계획

인근 지역인 화전리 및 사남면 일대에서 진행될 수 있는 지역 개발 사업이나 농촌 공간 정비 사업 등의 잠재적 개발 계획이 있다면, 이는 향후 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.편의시설

사천시 사남면 화전리 인근에는 농협, 하나로마트, 관공서(읍사무소, 파출소), 다양한 식당 등의 기본적인 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.6. 2.교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망과의 연결성이 양호하여 사천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 60억원에 달하여, 경매 낙찰 후에도 채권 신고가 더 들어올 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 예상보다 높은 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.7. 2.매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 남아있어, 해당 지상권의 내용 및 권리 범위에 따라 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 3.토지 이용 규제

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따릅니다. 특히 가축사육 제한 구역 지정은 축사 관련 사업 계획에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 4.향후 가치 상승의 불확실성

현재 주변 환경이 농경지, 임야 등과 혼재된 주거 및 농림 복합 지역으로, 단기간 내에 높은 시세 차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치한 토지 매각 건으로, 감정가는 3억 5530만원입니다. 토지 면적은 748.00㎡(약 226.37평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 교통은 차량 접근이 용이하며 도로 상황도 양호한 편입니다. 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

권리 분석상 말소기준권리인 동창원농업협동조합 앞으로 다수의 근저당 및 임의경매가 설정되어 있으며, 채무 총액이 약 60억원에 달합니다. 또한, 매각 후 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어 철저한 확인이 필요합니다. 임차인은 없으나 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 높은 채무 총액과 소멸되지 않는 권리, 지역적 규제 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 투자 목적 및 자금 계획, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 748.00㎡ (약 226.37평)의 넓은 토지는 향후 활용 가능성을 높입니다.

* 지역 개발 잠재력: 사천시 사남면 일대의 개발 계획이나 농촌 공간 정비 사업 등이 성공적으로 추진될 경우, 토지 가치 상승의 기회를 얻을 수 있습니다.

* 현실적인 감정가: 현재 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 높은 채무 총액과 소멸되지 않는 권리, 토지이용 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 하기 때문입니다.

통상 경매 입찰가는 감정가 대비 100%를 기준으로 하되, 유찰 시에는 20~30%씩 감액된 금액으로 진행됩니다. 그러나 본 건과 같이 채무 총액이 매우 높은 경우에는 낙찰가율이 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

투자자는 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태, 주변 시세, 매각 후 소멸되지 않는 권리의 구체적인 내용 등을 면밀히 조사한 후, 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 감정가 3억 5530만원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 90% 수준인 3억 2000만원 내외에서 검토해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 초기 검토일 뿐, 추가 정보 확인 후 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.