나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-8 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-8 대지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경3397 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-8 | 감정가: 6,221,672,000원 | 최저가: 4,977,338,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (1)

용도: 대지 (토지매각)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-8 외 (일괄매각)

감정가: 6,221,672,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각, 목록16 맹지 주의

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재의 총 15필지(기호 1)-15))의 대지 및 주거나지 상태의 토지를 일괄 매각하는 사건입니다.

면적 현황

토지면적: 13,338.00㎡ (약 4,034.75평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에 건물 없음)

아파트 전용/분양면적: 해당 없음 (토지 물건임)

이용 상태

현재 주거나지 상태로 조성되어 있으며, 완경사 지세 내에 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형의 토지입니다.

접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측에 노폭 약 10m 내외의 포장된 진입도로 및 단지 내 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 사천시 사남면 화전리 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 일반적인 농촌 및 계획 관리 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변 환경 정비 사업

화전마을 일대는 2023년 농림축산식품부의 '농촌 공간 정비사업' 대상지로 선정되어, 2027년까지 83억 원을 투입해 축사 4곳과 빈집 4곳을 실내체육시설, 청년주택, 주민 공유 공간 등으로 정비할 계획입니다.

이러한 정비 사업은 주변 정주 여건을 크게 개선하여 향후 토지의 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

혐오 시설 분석

농촌 공간 정비사업의 내용에 따르면, 사업지구 내 축사를 이전하거나 정비하는 계획이 포함되어 있습니다.

따라서, 과거 해당 지역에 존재했거나 인근에 남아있을 수 있는 축사 등은 잠재적 혐오 시설로 작용할 수 있으며, 실제 입찰 전 현장 확인을 통해 정비 사업 진행 상황 및 인근 환경을 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 상권 분석

본건은 주거 및 농경지 혼재 지대로 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

따라서 상업 시설의 직접적인 상권 분석보다는, 본건 토지가 향후 개발될 경우 주거 및 지원 시설 용지로서의 잠재 가치에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

2.3. 생활 정보

주변은 농가 주택이 주를 이루고 있어, 대형 마트, 병원 등 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 사천 시내나 인근 지역으로 이동해야 하는 생활 환경입니다.

화전마을 회관 등이 인근에 위치합니다.

향후 농촌 공간 정비사업 완료 시 주민 공유 공간 등 일부 편의 시설은 확충될 예정입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

본건은 토지매각 사건이며, 제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 보고되었습니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 토지 지분은 1333800입니다.

제시 외 건물이나 기타 물건은 0.00㎡로, 낙찰자가 인수할 만한 권리상 복잡한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계가 '미상'이므로 현황 조사서 및 매각 물건 명세서를 통해 점유 관계 및 임차인 유무를 반드시 확인하여, 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 사전에 점검해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

기호 1)-15) 모두 보전관리지역, 준보전산지입니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))으로 지정되어 있어, 특정 가축의 사육은 제한됩니다.

'보전관리지역'은 개발 행위에 제한이 따르므로, 토지의 개발 가능 용도 및 규모를 지자체의 조례를 통해 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

일괄매각의 리스크

본건은 여러 필지를 묶어 '일괄매각'하는 건으로, 투자금액이 높고 전체 필지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

맹지 포함 리스크

주의사항에 '[목록16] 맹지임'이 명시되어 있습니다.

(제공된 정보에는 15필지까지 있으나, 실제 목록에는 16이 있을 수 있습니다.)

일괄매각에 맹지가 포함된 경우, 맹지의 가치 하락분을 감안하여 입찰가를 산정해야 하며, 맹지 해소 가능성 여부(주변 토지 매입 등)를 검토해야 합니다.

토지이용제한 리스크

토지가 '보전관리지역' 및 '준보전산지'로 지정되어 있어, 원하는 용도로 개발이 불가능할 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 후 건축 인허가 가능 여부를 선행적으로 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 약 4천 평 규모의 대형 토지 물건으로, 감정가가 60억 원이 넘는 고가 물건입니다.

인근 지역의 농촌 공간 정비사업으로 인한 주거 환경 개선 호재가 있으나, 토지이용계획상 개발 제한(보전관리지역, 준보전산지)이 존재합니다.

대규모 토지를 활용한 주택 단지, 전원주택 개발, 혹은 장기적인 투자 목적으로 적합한 물건으로 판단되며, 개발 난이도와 투자 규모를 고려할 때 전문적인 지식을 가진 투자자에게 적합합니다.

4.3. 투자 포인트

개발 호재

인근 화전마을이 '농촌 공간 정비사업' 대상지로 선정되어 장기적으로 주거 환경 및 정주 여건이 개선될 가능성이 높습니다.

대규모 토지 확보

사천시 사남면 일대에서 대규모(약 4,034평) 토지를 일괄로 확보할 수 있는 기회이며, 이는 개발 사업자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

접근성

단지 내 도로 및 진입도로가 포장되어 있어, '주거나지' 상태인 토지의 이용 및 개발이 용이합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계