나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35803 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중
앙탑고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있는"미진 이지비아아파트" 제102동 3층 303호이
며, 주위는 아파트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,포레나 서충주아파트 등)로 형성된
지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정
보통임.

건물의 구조

본건은 2017.11.14자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층
건내 3층 303호로서


외벽:화강석붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.
바닥:목재온돌마루 등 마감
.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을
갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게
조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 북동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2013-01-24),대로3류(폭 25m-30
m)(2020-03-27)(대로3-중앙1)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의관
리 및 이용에 관한법률),상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교)(교육환경 보호에 관한
법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-대항력 및 우선변제권 있는 주택임차권 승계인인 신청채권자가 2026.6.19.자 대항력 포기서 제출함[선순위 임차권등기(2021.11.22.)는 매각으로 인하여 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35803 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 102동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 172,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 49.05㎡ (약 14.83평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

해당 층: 3층

총 층수: 17층 (건물 전체 최고 20층)

전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

대지 지분: 49.05㎡ (약 14.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내 "미진 이지비아 아파트" 102동 3층 303호에 위치합니다.

주변은 아파트 단지(미진 이지비아, 충주 이편한세상, 포레나 서충주 아파트 등)로 형성된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 아파트 건물 부지 및 관련 시설로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지는 북동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전 (갑5): 이승수 (신탁재산 귀속 관련)

* 주택임차권 (을3): 박상국 (175,000,000원) - HUG 관련

* 가압류 (갑6): 신용보증기금 (28,314,606원) - 말소기준권리

* 압류 (갑7): 충주시

* 압류 (갑8): 수성구(대구광역시)

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사 (185,141,688원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박상국 (HUG 승계인)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-11-22

대항력: 없음 (신청 채권자(HUG 승계인)가 대항력 포기서 제출)

* 임차인: 설은주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-08

대항력: 없음

* 임차인: 이나연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리관계 요약

말소기준권리인 신용보증기금의 가압류(2023.12.27.)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(2024.11.25.) 또한 말소 대상입니다.

특히, 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 파악되었던 주택임차권(HUG 승계인) 관련하여, 신청 채권자(HUG 승계인)가 2026.06.19.자로 대항력 포기서를 제출하였으며, 선순위 임차권 등기(2021.11.22.) 또한 매각으로 말소되는 것에 동의하였습니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 "충주기업도시" 내 아파트 단지 중심 지역으로, 주거 기능이 강화되어 있습니다.

인근에는 상가, 관공서, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있어 주거지로서의 상권은 보통 수준입니다.

제공된 정보 및 검색된 자료들을 종합한 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 충주 미진이지비아아파트

건축년도: 2017년 11월 14일 사용승인

총 동수: 11개동

총 세대수: 782세대

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

최고층: 17층 (건물 본동 기준)

주차: 총 110대 (지상 3대, 지하 22대) - 단지 전체 총 주차 대수는 885대 (기계식 포함)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등

5.2. 편의시설

인근에 중앙탑고등학교가 있으며, 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 가능하고 차량 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

초기에 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 해당 임차인의 승계인인 신청 채권자가 대항력을 포기하는 의사를 명확히 하였으므로, 낙찰자가 인수할 권리 리스크는 사실상 없다고 판단됩니다.

모든 임차 관련 채무는 말소 처리될 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 있으나, 아파트 주거 용도에는 큰 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 충주 미진이지비아 아파트 경매 물건은 비교적 신축(2017년 준공)이며, 입지 및 교통, 편의시설 면에서 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 다소 복잡해 보였으나, 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 적정 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 아파트에 해당합니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인의 권리 포기로 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 접근 가능성: 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 편의시설 및 교통망이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 검색 결과에 따르면, 유사 면적(59.99㎡)의 거래가는 2026년 5월-6월 기준으로 약 1억 6천만원에서 1억 6천2백만원 수준입니다.

감정가(1억 7천2백만원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰 경쟁이 예상됩니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 약 165,000,000원 선으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 평균을 상회하면서도 감정가보다는 낮은 수준으로, 경쟁력 있는 입찰 전략을 수립하는 데 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.