나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30372 [1] 경상남도 사천시 용현면 온정리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 온정리 소재 '온정마을회관' 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 전·답의 농경지등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2011-08-04), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(경백사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(허가구역 지정기간 : 2024.06.18~2027.06.17)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골구조, 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상3층 건물로서
외벽 : 화강석, 세라믹타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 이중창 등 마감.

이용상태

1층 : 창고 등
2층,3층 : 단독주택 등

설비내역

위생 및 급·배수설비, 태양광전기 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 (2)건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 ‘일반건축물대장’상 등재(기존 제시외 건물의 양성화)
된 제시외 증축(2023.11.23)(기호 ㉠~㉢)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의
사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 본건 기호 (2) 건물은 ‘등기사항전부증명서’상의 면적과 ‘일반건축물대장’상의 면적이 상이(2023.11.23. 증축)한바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (2) 건물은 ‘등기사항전부증명서’상 ‘철근콘크리트조’로 등재되어 있으나, ‘일반건축물대장’상 ‘철근콘크리트, 경량철골구조, 철근콘크리트구조, 일반목구조’로 등재되어 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 증축[감정서 상 ㄱ,ㄴ,ㄷ] 매각 포함
-[목록1] 지상에 소재하는 태양광전기 설비는 건물가격에 포함 평가함
-[목록1] 지상에 조경수 등은 토지가격에 포함 평가함
-[목록2] 건물은 '등기사항전부증명서' 상 '철근콘크리트구조'로 등재되어 있으나, '일반건축물대장'상 '철근콘크리트,경량철골구조,철근콘크리트구조,일반목구조'로 등재되어 있으며, 면적이 상이(2023.11.23.증축)하므로, 입찰시 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30372 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 온정리 464

용도: 단독주택

감정가: 379,347,240원

채권자: 박OO

1.1. 토지 정보

토지면적: 413.00㎡ (약 124.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표 요약:

본건 토지는 경상남도 사천시 용현면 온정리 소재 '온정마을회관' 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대임. 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 남측, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 건물 정보

건물면적: 208.49㎡ (약 63.1평)

건물 제시외면적: 36.65㎡ (약 11.1평)

건물감정평가요항표 요약:

본건은 철근콘크리트구조, 경량철골구조, 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상 3층 건물임. 외벽은 화강석, 세라믹타일 등 마감. 창호는 하이샤시 이중창 등 마감. 1층은 창고 등으로, 2층 및 3층은 단독주택 등으로 이용 중임. 위생 및 급·배수설비, 태양광전기 설비 등이 구비되어 있음.

'일반건축물대장' 상에 등재된 제시외 증축(2023.11.23. 증축)이 소재함.

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 용현면 온정리 소재 '온정마을회관' 서측 인근에 위치한 농촌지대에 속함.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임. 비교적 가까운 도심(사천읍)까지 차량으로 약 15~20분 소요될 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 한적한 농촌 분위기를 느낄 수 있음.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물 일괄매각 대상임.

3.1. 소유권 및 등기 현황

* 토지 소유권 이전: 신금노(2017-06-13), 박강록(2022-11-01)

* 건물 소유권 보존: 신금노(2019-07-16), 소유권 이전: 박강록(2022-11-01)

* 말소기준권리: 사천수산업협동조합 근저당권 (2022-11-01, 260,000,000원)

* 기타 권리: 가압류 (박기진, 2024-01-16, 30,000,000원), 강제경매 (박기진, 2025-01-16, 30,138,082원)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 대상

본건의 말소기준권리는 사천수산업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 박기진의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

등기부상 '갑11-1', '갑12-1' 강제경매경정 건에 '말소: 인수'로 기재된 부분이 확인됩니다. 이는 통상적인 경매 절차와 상이한 표기일 수 있으므로, 입찰 전 법원 담당자 또는 전문가와 상세한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 농촌지대에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미하나, 주변의 토지 이용 현황 등을 고려할 때 계획관리지역 내 단독주택 부지로 활용되고 있습니다.

* 주변 시세: 사천시 용현면 일대의 유사 단독주택 매물의 경우, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 3억 5천만원에서 4억 5천만원 사이에서 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 계획관리지역의 토지 자체의 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변은 농촌지대로서 주거 환경이 비교적 조용합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 대형 마트, 병원 등의 편의시설은 부족하며, 사천읍 또는 사천시 중심지로 차량 이동(약 15~20분)이 필요합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았으나, 일부 농경지 및 축사가 인접해 있어 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 리스크

* 개발행위허가제한지역: 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발행위 시 허가를 받아야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024.06.18~2027.06.17까지 지정되어 있어, 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 문화재보호구역(경백사), 문화재영향검토대상구역: 문화재 보존 및 관련 법규 준수가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 제한이 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건축물 현황 불일치: '등기사항전부증명서'와 '일반건축물대장' 간 건물 구조 및 면적에 차이(2023.11.23. 증축)가 존재합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 건축물대장, 등기부등본을 재확인하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 제시외 증축물: 감정평가서 상 제시외 증축 부분이 매각에 포함되었으므로, 이에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 태양광전기 설비 및 조경수: 각각 건물 및 토지 가격에 포함 평가되었으므로, 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 용현면의 조용한 농촌지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 태양광 설비 등 일부 시설이 갖추어져 있으며, 계획관리지역 내에 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다. 그러나 개발행위허가제한지역, 토지거래허가구역 등 다수의 법규적 제한이 존재하며, 건물 등기부와 건축물대장 간의 구조 및 면적 불일치 사항이 있어 철저한 사전 확인이 요구됩니다. 또한, '말소: 인수'로 표기된 강제경매경정 건에 대한 법률적 해석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 125평)을 계획관리지역 내에서 확보할 수 있습니다.

* 태양광전기 설비가 설치되어 있어 에너지 비용 절감 효과가 있습니다.

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 인근 유사 부동산 시세를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 379,347,240원입니다. 인근 유사 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 실제 시장 가치는 400,000,000원에서 450,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, 개발행위허가제한지역, 토지거래허가구역 지정, 건물 구조 및 면적 불일치, 그리고 권리관계의 특이사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~85% 수준인 약 265,000,000원에서 322,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 정확한 입찰가는 물건에 대한 최종 현장 확인, 법률 검토, 그리고 입찰 당시 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.