나이스옥션 법원경매 안동 2024타경1906 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 소재 "태장1교차로" 남동측 인근에 위 치하며, 부근일대는 단독주택, 창고, 업무시설, 숙박시설, 축사, 농경지, 유지, 하 천 및 임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 공히 차량의 진입이 가능하며, 국도와의 접근성 및 대중교통수단의 이용가 능성 등을 감안한 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동측 하향경사지대내에 계단식으로 조성된 다각형의 토지로서, 주택 및 사무소건물의 부지로 이용중이며, 지상 일부에 조경되어 있음. 기호(2): 북동측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 시멘트포장된 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있음. 기호(2): 본건이 기호(1)이 접하고 있는 상기 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2022-09-08)(내미곡천)<소하 천정비법>, 소하천예정지(2022-09-08)(내미곡천)<소하천정비법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지이며, 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조 의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 벽돌구조 및 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건으로서, (건축물대장상 사용승인일: 2013.01.29) 외벽: 치장목재, 판넬잇기 등 마감, 내벽: 벽지, 내장페인트, 타일, 판넬잇기 등 마감, 바닥: 장판지깔기, 자기질타일, 일반타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

(가) 1층: 사무소, 2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수시설, 유류보일러 및 화목보일러 설비, 데크시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도 참조(제시외건물 ㉠~㉢).

공부와의 차이

본건 기호(가) 1층은 귀의뢰목록상 용도가 단독주택(창고)이나 실제는 사무소임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 기호1. 토지는 소하천구역 및 예정지 저촉 감안 평가, 기호2.건물 1층 단독주택(창고) 69.84㎡는 실제 사무소로 이용 중, 2026. 1. 13.자 박순학으로부터 목록 2 부동산의 외부 리모델링 공사대금 3,500만 원에 대해 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2026. 4. 1.자 신청채권자 봉화 신용협동조합이 박순학의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안동지원 2024타경1906 (1)

* 소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 1 (새주소: 경상북도 영주시 대평로 423)

* 용도: 단독주택 (1층 사무소, 2층 주택)

* 감정가: 123,076,050원

* 토지면적: 391.00㎡ (약 118.3평)

* 건물면적: 143.63㎡ (약 43.4평)

* 제시외 건물면적: 28.50㎡ (약 8.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 봉화 신용협동조합

* 건물 구조: 벽돌구조 및 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건

* 사용승인일: 2013년 01월 29일

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 소재 "태장1교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 단독주택, 창고, 업무시설, 숙박시설, 축사, 농경지, 유지, 하천 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량의 진입이 가능하며, 국도와의 접근성 및 대중교통수단의 이용 가능성 등을 감안한 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 토지는 북동측 하향 경사지대 내에 계단식으로 조성된 다각형의 토지로서, 주택 및 사무소 건물의 부지로 이용 중이며, 지상 일부에 조경이 되어 있습니다.

* 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태로는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 및 소하천 예정지, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 11월 18일자 봉화신용협동조합 근저당권 (을3)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2012년 07월 27일

* 배당신고일자: 2025년 02월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위이나, 배당요구하였으므로 보증금 인수 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 인수 여부가 100% 확정되기 전까지는 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 10월 15일

* 배당신고일자: 2025년 02월 17일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (예상)

* 임대 관계: 미상

1.3. 상권분석

* 본건은 "태장1교차로" 인근에 위치하며, 주거, 업무, 상업, 농경지 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 주변에 축사, 임야 등이 있어 일부 환경적 요인(냄새, 소음 등)이 있을 수 있습니다.

* 차량을 통한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 영주시 풍기읍 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 편의시설, 학교, 병원 등의 상세 정보는 풍기읍 소재지를 중심으로 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 소하천구역 및 예정지와 인접하여, 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 본건 건물 1층(69.84㎡)에 대해 외부 리모델링 공사대금 3,500만 원으로 인한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명하며 신청 채권자(봉화 신협)가 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 법원의 최종 판단을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 소하천구역 및 예정지 저촉, 가축사육제한구역 등으로 인해 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 1층 용도는 단독주택(창고)이나, 실제로는 사무소로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 본건 인근에 축사 등이 위치하고 있어 냄새나 소음 발생 가능성이 있습니다. (혐오시설 인접 가능성)

* 제시외 건물: 제시외 건물(28.50㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 활용 계획이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 단독주택으로 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 1층은 사무실, 2층은 주택으로 사용 중입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 1명(이 ) 있으나, 배당요구를 하였으므로 보증금 인수 가능성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

* 유치권 신고 건은 법원의 판단에 따라 매수인에게 영향을 줄 수 있으므로, 진행 경과를 면밀히 주시해야 합니다.

* 토지 이용 제한 사항과 주변 축사 등의 환경적 요인은 본건의 가치 판단에 중요한 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 절차 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 건물 사용승인일이 2013년으로 비교적 최신 축에 속하여, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮을 수 있습니다. (다만, 외벽 마감재 등은 확인 필요)

* 감정가는 123,076,050원으로, 현 시세 대비 경매 최저가(입찰 시작가)의 매력도를 분석할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 123,076,050원입니다.

* 현재까지 파악된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 유치권 성립 여부, 토지 이용 제한, 주변 환경 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보에는 주변 시세 및 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 따라서, 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 관련 커뮤니티 등을 활용하여 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세를 반드시 조사해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 경매 최저 입찰가가 시작되나, 본 건의 경우 감정가 수준 또는 그 이상으로 시세가 형성되어 있다면, 현 시세와 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 확인 후에 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.