나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5590 [1] 경기도 평택시 고덕면 여염리 4286-5 라움하우스 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '종덕초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등 소재 지역으로, 인근에 고덕일반산업단지 (삼성전자), 송탄일반산업단지, 초.중교(만세. 종덕초교, 송탄고등학교)등이 위치함.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 국철1호선 및 전철 "서정리역"은 본건 북동측 근거리 (약 500-600m)에 위치함.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, '근린생활시설 및 다가구주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소로(폭 10-12m)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종덕초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란 참조(P2)

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 근린생활시설 및 다가구주택으로, 외벽 : 적벽돌 치장 쌓기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

근린생활시설(2개호), 다가구주택(4가구)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ)철근콘크리트조, 다락방(401호) : 면적 약72㎡ ※ 다락방 면적은 401호 평면도 및 목측에 의한 개략면적임.

공부와의 차이

의견란 P2 및 P17 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란 참조(P2)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 등기사항증명서상 주소는 '평택시 고덕면 여염리 4286-5'이나, 행정관할구역 변경으로 '평택시 고덕동 1943-5'로 변경됨. 화재가 발생하여 일부 소실됨(감정평가서, 현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상의 사건번호는 평택지원 2024타경5590 (1) 입니다.

본 건은 경기도 평택시 고덕면 여염리 4286-5 라움하우스에 소재하며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 1,924,800,000원이며, 토지 면적은 258.80㎡ (약 78.3평)이고 건물 면적은 465.15㎡ (약 140.7평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 구OOOOOOO입니다.

주의사항으로는, 등기사항증명서상 주소는 '평택시 고덕면 여염리 4286-5'이나 행정관할구역 변경으로 '평택시 고덕동 1943-5'로 변경되었으며, 화재가 발생하여 일부 소실된 상태이므로 감정평가서 및 현황조사보고서를 참조해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '종덕초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 고덕일반산업단지(삼성전자), 송탄일반산업단지, 초.중.고등학교(만세초, 종덕초, 송탄고) 등이 소재하여 교육 및 산업 접근성이 양호합니다.

교통상황으로는 인근에 버스 정류장이 있으며, 국철 1호선 및 전철 '서정리역'이 약 500-600m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 세장형 평지 위에 위치하며, 북측으로 폭 10-12m의 소로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당(접수일자 2020.03.19, 채권최고액 360,000,000원) 및 구즉신용협동조합 근저당(접수일자 2020.03.19, 채권최고액 600,000,000원)은 모두 말소되었습니다.

등기사항증명서상 최종 말소 기준 권리는 2020년 3월 19일자 우리은행 근저당으로 보입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권, 전세권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 정보 요약:

* (주)하이테크구조엔지니어링(박영석): 보증금 500만원, 차임 135만원, 사업자등록일 2023.07.17, 대항력 없음.

* 김소현: 보증금 500만원, 차임 80만원, 대항력 없음. (전입/확정일자 정보 불명확)

* 김지원: 보증금 1억 5천만원, 차임 0원, 전입일 2022.12.02, 확정일자 2022.11.11, 배당신고일 2025.02.25, 대항력 없음. (이 정보는 건축물 등기부상 을6 김창모와 유사하나, 임차인명은 김지원으로 기재됨)

* 박상용: 보증금 2억 5천만원, 차임 0원, 전입일 2023.05.23, 확정일자 2022.08.12, 배당신고일 2025.02.24, 대항력 없음. (이 정보는 을6 김창모와 유사하나, 임차인명은 박상용으로 기재됨)

* 이계일: 보증금 2천만원, 차임 140만원, 전입일 2023.08.21, 확정일자 2025.04.23, 배당신고일 2025.03.21, 대항력 없음. (확정일자가 배당신고일보다 늦어 정보 불확실)

* 이세직: 보증금 1억 2천6백만원, 차임 0원, 전입일 2021.08.23, 확정일자 2021.07.28, 배당신고일 2024.09.09, 대항력 없음. (건축물 등기부상 을4과 일치)

* 정형용: 보증금 1억 2천6백만원, 차임 0원, 전입일 2020.07.13, 확정일자 2021.07.28, 배당신고일 2025.02.21, 대항력 없음.

* 정형용: 보증금 1억 2천만원, 차임 0원, 전입일 2020.07.13, 확정일자 2020.07.14, 배당신고일 2025.02.11, 대항력 없음. (건축물 등기부상 을5와 일치)

* 정형용: 보증금 1억 2천6백만원, 차임 0원, 전입일 2020.07.13, 확정일자 2025.01.20, 배당신고일 2025.02.11, 대항력 없음. (확정일자가 배당신고일보다 늦어 정보 불확실)

* 주택도시보증공사: 보증금 2억 5천만원, 차임 0원, 대항력 없음. (건축물 등기부상 을3 전세권설정 2.5억과 일치)

* 최영애: 보증금 1천5백만원, 차임 150만원, 전입일 2022.09.19, 확정일자 2025.04.23, 배당신고일 2025.02.10, 대항력 없음. (확정일자가 배당신고일보다 늦어 정보 불확실)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 고덕국제신도시 내에 위치하며, 주변에 종덕초등학교, 만세초등학교, 송탄고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 삼성전자 고덕일반산업단지 및 송탄일반산업단지가 인근에 있어 직주근접 수요가 예상됩니다.

건축물은 근린생활시설 2개호와 다가구주택 4가구로 이용 중이며, 서정리역이 인근에 있어 광역 접근성도 갖추고 있습니다.

상권 내 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 국철 1호선 및 전철 서정리역이 약 500-600m 거리에 위치하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 소로(폭 10-12m)와 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 종덕초등학교, 만세초등학교, 송탄고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 다수의 교육시설이 있습니다.

* 편의시설: 고덕일반산업단지(삼성전자), 송탄일반산업단지 등이 인근에 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 주변 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 최근 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고덕국제신도시 개발에 따라 환경 관련 시설(평택에코센터 등)이 조성될 수 있으나, 이는 지하에 배치되거나 편의시설과 분리되는 등의 계획으로 추진될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 본 건은 화재 발생으로 인해 일부 소실된 상태이므로, 정확한 피해 범위와 복구 비용 산정, 건물 안전 진단이 필수적입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 가장 큰 변수가 될 수 있습니다.

* 행정구역 변경: 주소지 변경(고덕면 → 고덕동)은 행정적인 사항으로 큰 문제는 없으나, 등기부와 현황을 정확히 일치시키기 위한 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보 불일치: 일부 임차인의 경우 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 상호 일치하지 않거나, 시기적으로 오류가 있는 것으로 보입니다. 비록 대항력이 없는 것으로 판단되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 다양한 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제신도시 내에 위치하며, 서정리역과 산업단지가 인접해 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 무엇보다 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

하지만, 화재로 인한 건물 일부 소실은 매우 중대한 리스크 요인으로, 상당한 수리 비용과 시간, 그리고 건물의 구조적 안전성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 이러한 피해 상황을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮고, 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 개발 호재: 고덕국제신도시의 지속적인 개발과 삼성전자 등 산업단지의 배후 수요로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 역세권 및 산업단지 인접: 서정리역과 주요 산업단지와의 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 경매 시세 차익 가능성: 화재 피해로 인한 시세 하락분을 고려하여, 수리 후 적정 가격으로 재매각 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,924,800,000원입니다.

다만, 본 건은 화재로 인해 건물이 일부 소실된 상태로, 감정평가액은 화재 발생 이전 시점의 가치를 반영한 것으로 추정됩니다. 따라서 실제 현재 가치는 화재 피해 규모에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현재 주변 상가주택 및 다가구주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 화재 피해로 인한 수리 비용 및 감가상각을 감안하면, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정평가액보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

특히, 건물의 복구 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 부동산 정보를 종합적으로 검토한 결과, 고덕동 일대의 상가주택 매매가는 대지면적 및 건물 상태에 따라 매우 상이합니다. 예를 들어, 대지 216.8㎡, 연면적 375.76㎡의 상가주택이 18억원에 매물로 나온 사례가 있으나, 이는 화재 피해가 없는 정상적인 상태의 물건으로 추정됩니다. 또한, 연면적 734.7㎡ 규모의 상가주택은 월수입 1492만원에 매매가 18억원으로 제시되기도 합니다.

본 건과 같이 화재 피해가 있는 물건의 경우, 피해 정도에 따라 매수 후 발생하는 추가 비용(수리비, 안전 진단비 등)을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 현장 답사를 통한 피해 규모 확인 및 전문적인 건축 진단이 필수적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 예상 범위는 1,150,000,000원 ~ 1,350,000,000원 으로 제시합니다. 단, 이는 화재 피해 정도에 따라 크게 변동될 수 있으므로, 실제 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

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