나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31408 [5] 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 180-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31408 [5] 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 180-1 전 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2025타경31408 | 소재지: 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 180-1 | 감정가: 46,786,000원 | 최저가: 32,750,000원 | 용도: 전

1. 김제시 백구면 농지(전) 일부지분 특수 물건 보고서

1.1. 물건 개요

소재지: 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 180-1

용도: 전 (공부상 임야, 현황 토지임야 및 묘지)

감정가: 46,786,000원

토지면적: 888.00㎡ (약 268.62평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채무/채권 관계: 소유자 이OO, 채권자 유OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

지역 위치:

본 건은 김제시 백구면 영상리 "새터마을" 남동측 인근 및 근거리에 소재합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역 환경입니다.

교통 상황:

북측 인근으로 26번 국도가 통과하고 있어 간선도로와의 연계성은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 이용한 외곽 지역 접근은 용이한 편입니다.

도로 접근성:

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 감정평가서상 인접 토지 등을 통하여 출입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 현황상 통행권 확보 여부가 중요합니다.

토지 현황:

부정형의 완경사지로, 공부상 용도는 '임야'이나 현황은 '토지임야 및 묘지' 상태입니다. 이 점은 향후 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 진행:

부동산강제경매로 진행되는 물건이며, 소유자 이OO에 대한 채권자의 강제 집행입니다.

매각 대상의 특정:

매각 대상은 토지일부지분매각입니다. 본 건을 낙찰받더라도 타 공유자가 존재하게 되므로, 향후 공유물 분할을 위한 법적 절차(공유물 분할 청구 소송)가 필수적으로 요구됩니다.

제시외 물건 포함 여부:

제시외 수목은 매각 대상에 포함됩니다. 그러나 지상에 소재한 컨테이너 1동 및 비닐하우스 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 별도로 철거하거나 법적 관계를 정리해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 리스크:

토지 현황상 소유자 미상의 분묘(묘지) 수기가 소재하고 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 개발이 제한되며, 철거가 불가능할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

용도 지역의 잠재력:

계획관리지역 및 성장관리계획구역(복합형)에 속해 있어 농림지역보다는 개발 행위에 대한 규제가 유연합니다. 단, 준보전산지 규제를 동시에 받으므로 개발 가능한 범위는 제한적입니다.

생활 편의시설:

주변이 단독주택, 농경지 위주이므로, 상업시설 및 대형 생활 편의시설의 접근성은 낮습니다. 차량 이동을 통한 인근 읍면 소재지 이용이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 필수:

본 건은 용도상 '전'을 포함하고 있어 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 특히 현황이 '묘지'를 포함하고 있으므로, 관할 시군구청 농지과에 농취증 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

지분 매각의 난이도:

일부 지분 매각의 경우, 낙찰 후 잔금을 완납하더라도 완전한 소유권 행사가 어렵습니다. 타 공유자와의 협상, 소송 진행 등 출구 전략(Exit Strategy)에 대한 명확한 계획과 비용이 필요합니다.

현황 묘지 및 제시외 건물:

소유자 미상의 묘지 존재는 개발 및 이용에 가장 큰 제약 요소입니다. 또한 매각 제외된 컨테이너 및 비닐하우스의 점유권 문제 해결이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력은 있으나, 토지일부지분 매각, 농지취득자격증명 문제, 현황 묘지 소재, 매각 제외 제시외 건물 등 복합적인 특수 권리 관계가 얽혀 있어 일반 투자자에게는 매우 높은 진입 장벽을 가진 물건입니다.

법률적 리스크를 감수하고 높은 수익을 추구하는 특수 물건 전문 투자자나, 지분 물건 해결 및 분묘기지권에 대한 전문 지식을 가진 컨설턴트와의 협업이 필수적입니다. 물건의 명확한 현황 및 경계 확인을 위한 임장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역 및 성장관리계획구역(복합형)에 속해 있어, 주변 환경 및 용도상 향후 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성이 높습니다.

특수 물건에 대한 가격 메리트:

지분 매각 및 묘지 소재 등 다수의 리스크로 인해 1회 유찰 시 상당한 가격 조정이 예상됩니다. 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 리스크 해결 후 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

넓은 면적 활용도:

단일 필지 면적이 약 268.62평으로, 지분 문제를 해결한다면 충분한 면적의 개발 부지 확보가 가능합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계