나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39501 [1] 경상남도 남해군 고현면 대사리 428-11 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39501 [1] 경상남도 남해군 고현면 대사리 428-11 답 경매

• 사건번호: 2024타경39501
• 주소: 경상남도 남해군 고현면 대사리 428-11
• 감정가: 25,943,190원
• 최저가: 20,755,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2024타경39501 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 대사리 428-11 | 감정가: 25,943,190원 | 최저가: 20,755,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경39501 (1)이며, 매각대상은 경상남도 남해군 고현면 대사리 428-11 외 다수 필지의 토지 일부 지분입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 엔OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 1,810.00제곱미터 (약 547.53평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 매각대상은 토지일부지분매각이며, 감정가는 25,943,190원으로 책정되었습니다. 본건은 건물이 없는 토지 물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 남해군 고현면 대사리에 소재하며, 대사마을회관과 고현초등학교 인근에 위치합니다. 주변은 마을 주변으로 경지정리된 농경지와 농어가주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 기호 1은 답(논)으로, 기호 2~6은 현황 도로로 이용되고 있어 다수의 필지로 구성되어 있음을 유의해야 합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

주변의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 각 필지별 도로 상태는 상이합니다.

- 기호 1: 북서측으로 포장된 농로에 접하고 있습니다.

- 기호 2, 3, 5: 동측 또는 서측으로 노폭 약 4m~6m 내외의 포장도로가 소재하며, 본건 토지가 해당 도로의 일부를 구성하고 있습니다.

- 기호 6: 서측으로 지방도 1024호가 소재하며, 본건이 도로 및 도로구역 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매 유형

본건은 '토지일부지분매각'으로, 매각 후에도 해당 토지의 다른 지분 소유자와 공동 소유 관계가 유지됩니다. 강제경매의 특성상 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있으며, 지분 매각의 경우 추후 지분권자와의 협의 및 관계 정리가 필수적입니다. 소유자(채무자)와 채무자가 동일 인물입니다.

3.2. 특이사항 및 제한 사항

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 요구입니다.

- 기호 1이 답(농지)이며 농림지역 내 농업보호구역에 해당하므로, 낙찰자는 농취증을 제출해야 합니다.

- 만약 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못하거나, 농취증을 미제출할 경우 입찰보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 편의시설

주변은 농경지와 농어가주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 마을입니다. 고현초등학교와 마을회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 대형 상권이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 교통 상황은 보통이며, 각 필지가 마을 주변의 농로 또는 지방도에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용계획 요약

토지 이용계획이 필지별로 매우 복잡합니다.

- 기호 1: 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역. (개발제한이 강함)

- 기호 2~5: 계획관리지역, 자연취락지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역. (일부 개발 가능성이 있음)

- 기호 6: 농림지역, 중로1류(저촉), 접도구역. (도로 관련 규제가 강함)

특히, 기호 2~5는 계획관리지역과 자연취락지구에 포함되어 있어 활용도가 높을 수 있으나, 상대보호구역에 의해 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 위험성

본건은 토지 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 지분 소유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 최악의 경우 공유물 분할 소송 등으로 진행될 가능성이 있습니다. 또한, 다수의 필지(기호 1~6) 중 상당 부분이 '현황 도로'로 이용되고 있어 도로 지분을 인수하는 경우 실제적인 수익 창출이나 활용이 어려울 수 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명 리스크

기호 1(답) 때문에 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 존재합니다. 농업 경영 계획서를 철저히 준비해야 합니다.

5.3. 복잡한 규제 및 용도

각 필지가 농림지역과 계획관리지역, 농업보호구역과 자연취락지구, 상대보호구역 등 다양한 용도와 규제가 혼재되어 있어, 통합적인 개발이나 활용이 매우 까다롭습니다. 특히, 기호 6은 도로 및 접도구역 규제를, 기호 1은 농지 관련 규제를 강하게 받습니다. 주변 시설 검색 결과는 없으나, 다수의 필지가 '도로'로 이용되고 있거나 '도로'와 관련된 규제(중로1류 저촉, 접도구역)를 받고 있어 활용 가치가 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 고현면의 농촌 지역에 위치한 '토지 지분 매각 물건'으로, 낮은 감정가에 다수의 필지(답 및 현황 도로)를 취득할 기회입니다. 그러나 매각 대상이 토지 일부 지분이라는 점, 농취증을 반드시 제출해야 한다는 점, 그리고 각 필지별로 토지 이용계획 및 규제가 매우 복잡하고 상이하다는 점이 중대한 리스크로 작용합니다. 특히 기호 2~6은 현황 도로로 이용 중이므로 사실상 건축이나 다른 활용이 불가능할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

- 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 약 547.53평의 토지 지분을 2천 5백만 원대의 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

- 일부 필지의 활용 가능성: 기호 2~5는 계획관리지역 및 자연취락지구에 포함되어 있어, 도로 지분이지만 향후 활용 방안에 따라 가치가 상승할 여지는 있습니다.

- 농지 지분 확보: 농지(답) 지분을 확보함으로써 농업인 자격을 유지하거나 취득하는 데 일부 도움을 받을 수 있습니다.

- 리스크 관리 필수: 지분권자와의 협상 전략, 농취증 확보, 현황 도로로 이용되는 필지에 대한 명확한 활용 계획이 수립될 때만 고려해야 하는 고난이도 투자 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계