나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525937 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-20 시티하우스 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생할시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경525937 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-20 시티하우스 5층503호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

건물면적: 36.72㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

전용면적: 36.72㎡ (약 11.10평)

분양면적: 약 39.77㎡ (전체 건물 총 면적 636.41㎡ / 16세대 기준 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권 정비계획법)입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있습니다.

주변 시설: 본건 인근은 주거 밀집 지역으로, 편의점, 소규모 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 교육 시설로는 부흥초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 03일 접수된 시흥세무서장의 압류 (등기부표시: 갑6)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

본건에는 주택임차권 등기(을구 순위 7번, 변지영)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

임차인: 변지영 (김 )

보증금: 112,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 11일

확정일자: 2021년 04월 26일

배당신고일자: 2023년 07월 21일

등기부 요약:

소유권 이전: 김현철(2021.01.18), 김지연(2021.03.19)

압류: 시흥세무서장(2022.02.03, 말소기준권리), 울산세무서장(2023.05.26), 서울특별시(2024.01.26)

강제경매: 주택도시보증공사(2024.04.22)

기타 권리: 주택임차권 (변지영, 2021.06.11 전입, 2021.04.26 확정, 2023.07.21 배당신고, 매각으로 소멸 예정)

임차인 관련 주의: 본건의 임차인 변지영(김 )은 전입일자 2021년 06월 11일, 확정일자 2021년 04월 26일로 보증금 112,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설, 학교가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 부흥초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 주거 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육: 부흥초등학교가 바로 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 본건 인근(도보 5분 이내)에 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

* 환경: 주거 지역에 포함되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 유해 시설 등은 현재 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다. HUG 인수조건 변경으로 임차인 관련 문제는 해소되었으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 리스크는 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 교육 시설 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 권리관계가 명확하고, HUG 관련 특이사항으로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 지역 지구 지정 사항으로 인해 향후 개발 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 부평구의 아파트 시장에서의 시세 대비 저평가 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성이 우수합니다.

권리관계가 명확하여 명도 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 109,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 상황, 본 건의 실제 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석이 필수적입니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가 이상으로 보수적인 접근을 권장하며, 최저 입찰가는 감정가 109,000,000원부터 시작될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.