나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525937 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-20 시티하우스 5층503호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525937 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-20 시티하우스 5층503호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경525937
• 주소: 인천광역시 부평구 장제로84번길 30, 5층503호 (부평동,시티하우스)
• 감정가: 109,000,000원
• 최저가: 76,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매27계 2024타경525937 | 소재지: 인천광역시 부평구 장제로84번길 30, 5층503호 (부평동,시티하우스) | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 76,300,000원 | 용도: 아파트

1. 인천지방법원 2024타경525937 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경525937 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-20 시티하우스 5층503호 (도로명 주소: 인천광역시 부평구 장제로84번길 30, 5층503호)

용도: 아파트

감정가: 109,000,000원

토지면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

토지 지분율: 1393

건물면적: 36.72㎡ (약 11.10평) - (전용면적 기준, 분양면적 별도 표기 없음)

건물 지분율: 3672

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

감정평가서요약 요약표:

- 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

- 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

- 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제503호임.

- 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

- 공동주택(아파트)으로 이용중임.

- 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상은 유사 사다리형으로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

- 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

- 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

- 공부와의 차이: 없음.

- 임대관계는 미상임.

1.2. 최고의 입지:

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하여 "부흥초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도보 3분 거리에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 여건이 우수하며, 근처에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활이 매우 편리합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제503호에 해당하는 아파트입니다. 건물 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 내부에는 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 유사한 사다리형 모양으로, 해당 건물(아파트)이 건축된 대지로 이용되고 있습니다. 건물 앞쪽으로는 북동측 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

1.4. 권리분석:

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 제공된 정보에 따르면 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리는 OOOO협동조합의 근저당권(채권액 49,000,000원)으로 추정됩니다. 주목할 점은, 조사된 임차인 현황에 따르면 '정화수'와 '주식회사 미스고'가 대항력 있는 임차인으로 파악되며, 이들의 점유 부분이 인수될 가능성이 있습니다. 특히, 이들 임차인은 전입신고는 되어 있으나 확정일자 및 배당요구를 하지 않아, 경매 낙찰자가 기존 임대차 관계를 승계해야 할 수 있습니다. 따라서, 인수되는 임대차 보증금 및 조건을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석:

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있는 복합 상권입니다. 특히, 본건 토지는 '일반상업지역'으로 지정되어 있어, 주거용 아파트임에도 불구하고 향후 상업적 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 잠재력으로 작용할 수 있습니다. 주변에는 롯데마트 등 대형 유통 시설과 다양한 상업 시설이 위치해 있어, 상권의 활성화 정도가 높은 편입니다. '방화지구' 및 '가로구역별 최고높이 제한지역'으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 전반적으로 지역 내 상업 및 생활 편의 인프라가 잘 갖추어져 있다고 평가됩니다.

1.6. 생활정보:

인천광역시 부평구 부평동 452-20번지 시티하우스는 우수한 생활 환경을 제공합니다. 단지 인근에 부흥초등학교가 있어 자녀들의 교육 환경이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 도보 3분 거리에 지하철역과 버스 정류장이 위치해 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다. 또한, 단지 주변으로 마트, 병원, 약국, 다양한 음식점 및 카페 등 생활 필수 시설들이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 유지하고 있으며, 치안 또한 양호한 편으로 알려져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크:

가장 중요한 잠재적 리스크는 **대항력 있는 임차인의 존재**입니다. 조사 결과, '정화수'와 '주식회사 미스고'가 해당 부동산을 점유하고 있으며 대항력이 있어, 낙찰자가 이들의 임대차 계약 조건을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 보증금 부담이나 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 연식으로 인해 단열 및 방음 성능이 다소 부족할 수 있다는 의견이 있으며, 건물 내 주차 공간이 협소하다는 점도 고려해야 할 사항입니다. '일반상업지역'이라는 용도지역은 향후 주변 개발 및 용도 변경에 따른 영향이 있을 수 있으며, '방화지구' 및 '가로구역별 최고높이 제한지역'으로 인한 건축 행위의 제약도 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다. '임대관계는 미상'이라는 정보는 위에서 언급된 임차인 인수 가능성과는 별개로, 추가적인 미확인 임대차 관계가 있을 가능성을 시사할 수 있으므로 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견:

본 물건은 인천 부평구의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치하며, 부흥초등학교와 같은 교육 시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 특히 '일반상업지역'으로 지정되어 있어 장기적인 개발 잠재력 또한 기대해볼 수 있습니다. 그러나 **대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 부담**은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자는 이들의 임대차 조건 및 보증금 규모를 정확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 또한, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 주차 공간 협소, 지역 지구 지정으로 인한 건축 규제 등도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트:

1. **우수한 입지 조건**: 부흥초등학교 인근, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

2. **일반상업지역 지정**: 현재는 아파트로 이용 중이나, 상업지역이라는 용도 지역은 향후 지역 개발 및 재건축, 용도 변경 등에서 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

3. **상대적으로 낮은 감정가**: (이 부분은 주변 시세 비교가 필요하나, 제공된 정보만으로는 판단이 어려움).

4. **인프라 밀집 지역**: 마트, 병원, 금융기관 등 필수 생활 인프라가 풍부하여 안정적인 주거 수요 확보에 유리합니다.

5. **초등학교 인접**: 자녀가 있는 가구에게 매력적인 조건입니다.

**주의:** 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 모든 권리 관계 및 상태를 완벽하게 반영하지 못할 수 있습니다. 최종적인 투자 결정 전에 반드시 현장 방문, 등기부등본, 건축물대장, 매각물건명세서 등 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다. 특히, 임차인 권리 분석은 매우 중요하므로 전문가의 도움을 받는 것이 권장됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계