나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569210 [1] 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 11층1108호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며 본건
인근은 오피스텔, 다세대주택(도시형생활주택), 상업시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 내 제11 제1108호
외벽 : 화강석붙임 및 일부 페인트 등 마감.
내벽 : 일부 타일 및 벽지 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 공동주택으로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,과밀억제권역
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 167-2번지 렉스타워 11층1108호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2024타경569210 (1)이며, 감정가는 225,000,000원입니다. 토지 면적은 8.13㎡(약 2.46평)이며, 토지 지분도 동일합니다. 건물 면적은 45.00㎡(약 13.61평, 전용면적 기준)이며, 건물 지분도 45.0025㎡(약 13.61평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택(도시형생활주택), 상업시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 11층에 해당하며, 외벽은 화강석붙임 및 페인트, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 장방형으로 업무시설 및 공동주택으로 이용 중이며, 북측 및 남측으로 공도와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경569210)으로, 접수일자는 2024년 10월 30일입니다. 등기부등본상 권리관계 분석 결과, 갑구의 소유권이전(갑2, 갑3) 및 국민건강보험공단의 압류(갑5)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 을구의 주택임차권(을3, 선희은, 보증금 199,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김승철: 전입일자 2023년 5월 24일, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 주택도시보증공사(선희은): 전입일자 2020년 9월 15일, 확정일자 2020년 8월 24일, 배당신고일자 2022년 10월 25일, 대항력 없음. 보증금 199,000,000원.

등기부채권 총액은 199,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인 김승철의 존재는 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 간석동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 도시 지역입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하여 유동인구가 있으며, 오피스텔 및 다세대주택 등 주거 시설과 상업 시설이 공존하며 일정한 상권을 형성하고 있습니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 3월 31일: 인천 남동구 간석동 508-34번지 풍경채(다세대, 2014년 건축), 전용면적 64.73㎡, 3층, 매매가 173,000,000원.

2026년 3월 6일: 인천 남동구 간석동 412-9번지 동아주택(바동)(다세대, 1987년 건축), 전용면적 47.56㎡, 1층, 매매가 120,000,000원.

2026년 3월 4일: 인천 간석동 774-19번지 목화빌라(나)(다세대, 1991년 건축), 전용면적 34.65㎡, 2층, 매매가 55,000,000원.

상권은 일반적인 도시 주거 지역 수준으로 평가됩니다. 본 건 주변 인근 지역에 특별한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통 환경은 도보 거리에 버스 정류장이 있고, 인근 지하철역을 이용할 수 있어 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 본 건은 도시형생활주택으로, 아파트와 유사한 주거 기능을 제공하며 15층 건물 중 11층에 위치하여 조망 및 일조권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다. 인근 상업 시설 및 행정복지센터 이용이 용이하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 건물 내에는 승강기(비상용 2대 포함) 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 김승철의 존재입니다. 임차인이 현재 거주 중일 경우, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 보증금 0원의 임차인은 일반적이지 않으므로 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. HUG 인수조건 변경 사항은 등기부상 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 감정가(225,000,000원)가 최근 실거래가(약 120,000,000원 ~ 173,000,000원) 대비 현저히 높아 유찰 가능성이 있으며, 이는 장기적인 매각 지연으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 법적인 권리 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인의 존재는 명도 리스크를 높이는 요인이므로, 입찰 전 철저한 조사와 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근과 함께 유찰을 통한 저가 매수의 기회를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 내 역세권 접근성: 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 상품입니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 향후 유찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 존재합니다.

* 권리관계 명확성: 강제경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(약 45㎡ / 13.6평)의 최근 실거래가는 2026년 3월 6일에 거래된 47.56㎡ (1층) 다세대주택 120,000,000원을 기준으로 할 때, 본 건의 시장 가치는 약 103,900,000원에서 110,241,000원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가 225,000,000원은 이러한 시장 시세와 큰 차이가 있습니다.

가장 큰 리스크인 보증금 0원에 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 명도 비용 및 불확실성을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다. 인수 보증금이 0원임을 전제로 하되, 명도 리스크 및 시세 대비 합리적인 가격을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.