나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502405 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역(인천1호선)"" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 내 10층 1005호로서,(사용승인일: 2019.09.11)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 이루 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

건축물대장 상 대상물건의 주용도는 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어
져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, '업무시설 및 공동주택(대준블루인)' 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로의 지선도로(용천로153번길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453
-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.


※ 대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은, 이해관계인의 폐문부재로, 집합건축물대장을
기초한 표준적인 이용상황 및 건축물현황도면 등을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경502405 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 10층1005호 (신 주소: 인천광역시 남동구 용천로153번길 30)

용도: 아파트

감정가: 234,000,000원

토지면적: 8.38㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.38㎡ (약 2.53평)

건물면적: 53.27㎡ (약 16.11평)

건물지분: 53.27㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 유동화물건, HUG 인수조건 변경

주의사항: 없음

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인천1호선 간석오거리역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 및 간선도로와의 연계성을 고려할 때 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [제공 정보] 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류, 강제경매 개시 결정 기입 등기 등이 존재하나, 말소기준권리(2021.10.05. 수원세무서장 압류) 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유소연 (주택도시보증공사)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 확정일자: 2021-06-11

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 을구 1번의 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있으며, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서에 HUG의 말소 동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

간석오거리역 주변은 과거 유흥업소 밀집 지역이었으나, 최근 다수의 나이트클럽 등이 폐업하면서 상권에 변화가 나타나고 있습니다. 특히 1층 점포 공실률이 높은 편이며, 유흥가 몰락으로 인해 상권의 활력이 다소 떨어진 모습입니다. 그러나 도보 약 7분 거리에 간석자유시장이 위치해 있어, 다양한 먹거리와 생활필수품을 구매할 수 있는 상설 시장이 존재합니다. 이 시장은 유동인구가 많아 지역 주민들의 생활 거점 역할을 하고 있습니다. 전반적으로 침체된 유흥 상권과 전통 시장이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 간석자유시장 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다. 간석오거리역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 업무시설 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 과거 유흥가 밀집 지역이었던 점과 현재 상권의 공실률 등은 유흥업소 외의 편의시설(예: 대형마트, 병원, 문화시설 등)의 밀집도에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화 관련 복잡한 절차나 특이사항이 존재할 수 있습니다. [제공 정보]

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경이 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [제공 정보]

* 임차인 권리관계의 복잡성: 비록 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 없는 것으로 판단되지만, '대항력있는임차인'으로 특이사항에 언급되었던 점과 HUG의 말소 동의 확약서 제출 등은 과거 권리관계가 다소 복잡했음을 시사합니다. 이 부분에 대한 명확한 이해가 중요합니다. [제공 정보]

* 상권 침체: 간석오거리 상권의 전반적인 침체와 높은 공실률은 향후 건물 가치 또는 임대 수익률에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 신축 아파트(2019년 사용승인)로, 교통 및 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 면적이 작다는 점은 유의해야 하나, 아파트로 등재되어 있어 주거용으로 활용 가능합니다. 권리관계 상 인수할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 HUG 인수조건 변경, 그리고 과거 유흥가 밀집 지역이었던 상권의 침체 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 낙찰 시 명확한 권리 관계 확인 및 HUG와의 협의 내용에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 아파트: 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 생활 편의시설 접근성: 간석자유시장 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 234,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 특성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우 인수할 임차보증금이 없으며(0원), 권리관계가 비교적 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 간석오거리 상권의 전반적인 침체 분위기와 유동화 물건이라는 점을 감안하여, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 면밀한 가치 평가 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.