나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""전주효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""더벨류넘버4 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 중 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서
외벽 : 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

㈎ 지1층 비101호, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 3층 301호는 공실입니다.
㈏ 4층 401호는 ‘우리마디의원(임상의학연구소)’로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 제1종지구단위계획구역(전주효자) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효자초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호6(1층 102호)과 기호7(1층 101호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 "우리마디의원(임상의학연구소)"로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원 2025타경31325 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 111 (효자동1가)이며, 건물명은 더벨류넘버4입니다.

건물의 용도는 제2종근린생활시설이며, 감정가는 411,000,000원입니다.

매각 대상 면적은 토지 82.60㎡ (약 25.0평)와 건물 210.15㎡ (약 63.6평)이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가에 소재하며, "전주효자초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역으로, 노선상가지대로의 특성을 지니고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 북동측으로 백제대로가 지나고 있으며, 본건까지 차량의 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측으로 폭 약 50m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(전주효자), 광로2류(폭 50m~70m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼천초등학교, 효자초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 11월 19일에 접수된 송정농업협동조합의 근저당권(채권금액 1,764,000,000원)입니다.

주요 권리 내역:

등기부등본상 송정농업협동조합의 근저당권 외 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있으나, 본건의 경매 개시 결정일(2025-06-17, 송정농업협동조합) 이후에 설정된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 현재 등기부상 확인되는 총 채권액은 약 2,230,676,891원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 우리마디의원, 곽

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): -

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: -

상기 임차인 현황에 따르면 "우리마디의원(임상의학연구소)"는 현재 본건 4층 401호에서 영업 중이나, 법률상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액은 없습니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건이 위치한 효자동1가는 아파트 단지, 주택가, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 주변 상업시설은 지역 주민들의 일상적인 수요를 충족시키는 업종들로 구성되어 있습니다.

주변 상권 특징: 백제대로변에 위치한 노선상가지대로로서, 주요 도로를 따라 상업시설이 발달해 있어 유동인구가 일정 수준 확보되는 지역입니다.

주변 혐오시설 유무: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 다양한 상업시설과 주거 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 교육시설: 본건은 전주효자초등학교와 삼천초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

복수의 채권자 및 높은 채권 총액: 본건에는 다수의 채권자가 설정되어 있어 채권 총액이 높은 편이며, 이는 권리관계의 복잡성을 시사합니다.

공실 현황: 현재 본건은 지1층 비101호, 1층 101호, 102호, 103호, 2층 201호, 3층 301호가 공실 상태로 파악됩니다. 4층 401호만 임차인이 사용 중이므로, 다수의 공실은 장기적으로 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 일부 호실의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 향후 명도 과정에서 추가적인 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

"대항력 있는 임차인" 언급 관련: 본건의 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있으나, 상세 임차인 현황 조사 결과 해당 임차인(우리마디의원, 곽 )에게는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이와 같은 정보 불일치 가능성에 대해 매수인은 추가적인 확인을 면밀히 할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동1가의 백제대로변에 위치한 제2종근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 교통 접근성을 자랑합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 현재 4층 401호만이 임차 중이고 다수의 호실이 공실 상태입니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다. 다만, 공실로 인한 공실 리스크 관리와 함께, 초기 정보에 언급된 "대항력있는임차인" 여부에 대한 추가적인 사실관계 확인이 신중하게 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 전주시 주요 대로변에 위치하여 뛰어난 접근성과 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

임대수익 잠재력: 현재 다수의 공실 상태이므로, 적극적인 임차 활동을 통해 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 배후 수요: 주변에 다수의 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 형성되어 있어, 근린생활시설로서 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 411,000,000원입니다. 권리 분석 결과 인수되는 보증금 및 부담이 없는 점을 고려할 때, 초기 입찰가는 감정가를 기준으로 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 해당 물건의 현 공실률, 향후 임대 가능성, 명도 용이성, 그리고 현재 시장 상황 및 주변 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 유찰될 경우, 가격 조정폭을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.