나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경31325
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 2층201호
• 감정가: 446,000,000원
• 최저가: 312,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매1계 2025타경31325 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 2층201호 | 감정가: 446,000,000원 | 최저가: 312,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2025타경31325 (4)이며, 부동산임의경매 사건입니다. 감정가는 446,000,000원으로 책정되었습니다. 채권자는 송OOOOOOO이며, 소유자 및 채무자는 정OO으로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7에 위치한 더벨류넘버4 건물 2층 201호입니다. 용도는 근린생활시설로 분류되며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 81.55㎡ (약 24.67평)이며, 건물 면적은 207.51㎡ (약 62.77평)입니다. 제시외면적은 없습니다.

2. 감정 평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전주효자초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 노선상가지대에 속합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로 노폭 약 50m의 백제대로가 지나가며, 본건까지 제반 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통 조건은 편리한 편입니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 중 2층 201호에 해당합니다. 외벽은 복층 로이유리, 마천석, 페인팅 등으로 마감되었으며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 갖춰져 있습니다. 본건(2층 201호)의 현재 이용 상태는 공실인 것으로 조사되었습니다.

3. 입지 조건 분석

3.1. 최고의 입지:

본건은 전주시의 주요 간선도로 중 하나인 광로2류(백제대로, 노폭 50m)에 직접 접해 있어 접근성과 가시성이 매우 뛰어납니다. 대형 대로변의 노선상가로서 광고 효과 및 노출도가 높아 상업 시설로서의 기본적인 입지 조건이 우수합니다.

3.2. 주변 환경:

주변은 아파트단지와 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역을 배후에 두고 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다. 특히 초등학교(전주효자초등학교) 인근에 위치하여 학원이나 병원 등의 업종에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 형태 및 특성:

전형적인 대로변 노선상가 상권으로, 배후 주거지 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 높습니다. 인근에 이미 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권 활성도는 확보된 상태로 판단됩니다.

4.2. 입점 가능 업종:

2층에 위치하며 면적이 207.51㎡(약 62.77평)으로 넓습니다. 현황이 공실이므로, 내부 구조 변경이 용이하여 다음과 같은 업종을 추천합니다.

- 의료시설 (병원, 의원): 4층 401호가 이미 의원으로 이용 중인 점을 감안할 때 시너지 효과 기대.

- 교육시설 (대형 학원, 교습소): 초등학교 인근이라는 학군상 이점 활용.

- 업무시설 (오피스, 금융기관 지점): 대로변 가시성을 이용한 사무실 수요.

5. 생활 정보

5.1. 학군 및 편의시설:

인근에 전주효자초등학교가 위치하며, 추가로 삼천초등학교 상대보호구역에도 속합니다. 이는 학원 및 소아과 등 교육/의료 관련 업종에 긍정적인 요소로 작용합니다. 주변 아파트 단지와 주택가 주민들을 위한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 권리 분석

6.1. 경매 유형 및 매각 범위:

부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 사적 채권에 의해 경매가 개시된 것으로 보입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 낙찰자는 별도의 토지 지분 또는 건물 소유권 문제 없이 완전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

6.2. 임대차 및 특이사항:

주의사항으로 현재 '현황 공실임'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 복잡한 임차인 명도 문제 없이 빠른 입주 및 임대 세팅을 할 수 있다는 장점(기회)이 있는 동시에, 현재까지 임대가 되지 않고 비어있다는 점(리스크)을 내포합니다. 권리상 인수되는 임차인은 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 시 현황조사서 및 매각물건명세서를 통한 최종 확인이 필수적입니다.

7. 잠재적 리스크 및 주의사항

7.1. 리스크:

현황 공실 상태가 장기화될 경우, 매월 관리비 부담이 발생합니다. 또한, 본건은 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역, 시가지경관지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태를 가지고 있으므로, 추후 용도 변경이나 리모델링 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 역사문화환경보존지역 규제도 확인해야 합니다.

7.2. 혐오 시설 정보:

제공된 정보와 제한적인 외부 검색 결과로는 인근에 현저한 혐오 시설(쓰레기 처리장, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 대로변(백제대로)에 접해있어 소음이나 차량 통행량에 의한 영향은 감안해야 합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 물건은 전주 효자동의 대로변 노선상가에 위치하며, 주거지역을 배후에 둔 근린생활시설입니다. 뛰어난 접근성과 가시성이라는 상업 시설의 핵심적인 강점을 보유하고 있으며, 200㎡가 넘는 넓은 면적을 공실 상태로 인수할 수 있어, 투자자의 의도에 맞는 업종으로 선점하여 임대 수익을 창출하기에 적합한 물건입니다. 다만, 장기 공실 위험과 다양한 건축 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지 조건: 광로2류(50m 대로)에 접한 초역세권에 준하는 가시성과 접근성 확보.

2. 높은 임대 잠재력: 학군 및 병원 등 안정적인 수요를 가진 업종 유치에 유리한 2층 대형 면적.

3. 명도 리스크 최소화: 현황 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 명도 절차가 불필요하여 신속한 임대 수익 전환 가능.

4. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높음.

법원 정보

전주지방법원 경매1계