나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""전주효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""더벨류넘버4 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 중 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서
외벽 : 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

㈎ 지1층 비101호, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 3층 301호는 공실입니다.
㈏ 4층 401호는 ‘우리마디의원(임상의학연구소)’로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 제1종지구단위계획구역(전주효자) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효자초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호6(1층 102호)과 기호7(1층 101호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경31325 (4)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7번지, 더벨류넘버4 2층 201호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 111, 2층 201호)

건물명: 더벨류넘버4

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 446,000,000원

토지면적(토지 지분): 81.55㎡ (약 24.67평)

건물면적(건물 지분): 207.51㎡ (약 62.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOO (송정농업협동조합)

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕

준공일: 1991년 5월 22일

총 층수: 지하 1층, 지상 5층

건축 면적: 233.91㎡ (약 70.76평)

연면적: 1189.68㎡ (약 359.92평)

대지권 면적: 402.3㎡ (약 121.70평)

1.2. 특이사항

공동담보 물건임.

본건(2층 201호)을 포함하여 지하 1층 B101호, 1층 101호, 102호, 103호, 3층 301호는 현재 공실 상태임.

1층 101호와 102호는 격벽 없이 일체로 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라북도 전주시 완산구 효자동1가에 소재하며, "전주효자초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 노선상가지대로를 형성하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

북동측으로 폭 약 50m의 대로인 백제대로가 지나고 있어 차량 접근이 매우 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 11월 19일 접수된 송정농업협동조합의 근저당(을3)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 말소기준권리 및 그보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 총 채무 금액은 약 2,230,412,005원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 본건 2층 201호는 공실 상태로 확인되었으며, 별도의 임차인 정보는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 전주시 완산구 효자동1가는 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 곳입니다. 특히 대로변에 위치한 상가 건물들은 지역 주민들의 생활 편의를 제공하며, 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 및 상권 잠재력

"더벨류넘버4" 건물은 다수의 근린생활시설 호실로 구성되어 있으며, 본건 2층 201호는 현재 공실입니다. 인근에 "전주효자초등학교"와 대규모 아파트 단지들이 위치하고 있어, 학원, 병원, 소매점 등 다양한 업종의 입점 시 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 현재 이용 상태

본건 2층 201호는 현재 공실이며, 같은 건물 내 4층 401호는 '우리마디의원'으로 운영 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

대로변에 위치하여 차량 접근성이 매우 우수하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근 아파트 단지 및 주택가 형성에 따른 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 환경

"전주효자초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (교육환경 보호구역 내)

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 건 2층 201호를 포함하여 건물 내 다수의 호실이 현재 공실 상태입니다. 이는 임대 수익 발생까지 공실로 인한 보유 비용(관리비, 재산세 등) 및 금융 비용 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무 금액이 약 22.3억 원으로 높은 편입니다. 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들이지만, 채무 규모가 크다는 점은 간접적인 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

6.3. 임대 조건 불확실성

본 건물 내 일부 호실(1층 101, 102호)은 일체로 되어 있어 전체적인 임대 관리 및 조건 파악에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동1가의 대로변에 위치한 "더벨류넘버4" 상가 건물 내 2층 201호입니다. 우수한 교통 접근성과 주변 주거 단지와의 연계성을 바탕으로 근린상가로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 권리관계는 모두 소멸될 예정이므로 법적 문제는 없습니다. 다만, 현재 다수의 호실이 공실 상태인 점은 임대 수익 확보 및 공실 관리 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 감정가를 기준으로 주변 시세 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 접근성: 대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지 및 주택가로 인해 꾸준한 상가 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 지역 성장 잠재력: 전주시의 주요 지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 임대 수익률 및 공실 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 상황입니다.

* 감정가: 446,000,000원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 임대 시세, 예상 임대 수익률, 공실 기간 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

주의사항:

공실 상태임을 감안하여, 임대 목적 투자 시 공실 기간 동안 발생하는 이자 비용 및 관리비 지출 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.