나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [7] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [7] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층101호 근린생활시설 경매

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전주지방법원 경매1계 2025타경31325 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층101호 | 감정가: 401,000,000원 | 최저가: 280,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 전주지방법원 2025타경31325 (7) 근린생활시설

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31325 (7)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 401,000,000원

토지면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

건물면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 (백제대로 접합)

특이사항:

1. 목록6(102호)와 벽체 구분 없이 일체로 이루어져 있음.

2. 현황 공실임.

3. 기호7(101호)과 기호6(102호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있음.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

위치 및 환경:

전주효자초등학교 동측 인근 노선상가지대에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

북동측으로 광로2류(폭 50m~70m)인 백제대로가 지나 교통 접근성이 매우 좋습니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물 개요 및 이용 상태:

철근콘크리트조 스라브지붕의 지하 1층/지상 5층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 복층 로이유리, 마천석 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈위 페인팅, 목재 인테리어 등으로 양호한 상태입니다. 본건은 현재 공실 상태입니다.

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(전주효자), 광로2류(폭 50m~70m)(접합)에 해당되어 상업용 건물의 부지로서의 개발 및 이용에 제한은 있으나 도로 접근성은 매우 우수합니다.

2.2. 권리분석

경매 구분:

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

임대차 관계:

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)입니다. 현황 공실이므로, 향후 낙찰자가 직접 임차인 유치 및 관리를 해야 합니다.

제시외/지분:

제시외 면적은 없으며, 토지 및 건물 모두 전체(100%) 매각 대상입니다. (토지 지분율 3328/3328, 건물 지분율 8467/8467로 추정)

공부와의 차이:

공부와의 차이는 없다고 명시되어 있습니다.

2.3. 상권분석

지역 상권:

본건이 위치한 곳은 백제대로에 접한 노선상가지대로서, 차량 통행량이 많고 접근성이 우수합니다. 주변 아파트단지와 주택단지를 배후지로 두어 기본적인 생활 밀착형 근린생활시설의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 시설:

전주효자초등학교 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설들이 입점해 있을 것으로 보입니다. 4층에는 '우리마디의원(임상의학연구소)'이 입점하여 의료 관련 수요도 일부 존재할 수 있습니다. 1층 상가로서 대로변 접근성이 좋아 가시성이 양호합니다.

2.4. 생활정보

학군:

인근에 전주효자초등학교, 삼천초등학교 등이 위치하며 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통:

백제대로에 접하여 전주시 내외로의 이동이 용이하며, 버스 정류장 이용이 편리합니다.

혐오시설:

현재까지 확인된 검색 결과 및 제공된 정보 내에서는 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

2.5. 잠재적 리스크

물리적 리스크:

목록6(102호)와 목록7(101호)가 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰 후 102호 소유자와의 협의 또는 명확한 경계 및 구분 조치가 필요하며, 102호의 경매 진행 상황에 따라 처리 방안이 달라질 수 있습니다.

공실 리스크:

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대차 계약 체결까지 발생하는 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

법률적 리스크:

상대보호구역(초등학교) 및 역사문화환경보존지역 등에 해당하여, 일부 업종 입점 및 건물 활용에 제한이 있을 수 있으므로 사전에 관할 지자체에 확인이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동1가 백제대로변에 위치한 1층 근린생활시설로, 위치 및 교통 조건이 매우 우수한 노선상가입니다. 감정가 4억 1백만원은 해당 지역의 입지 및 면적을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 인접 호수(102호)와의 일체 사용 구조 문제와 현재 공실 상태라는 점은 입찰 전 반드시 해결 방안을 모색해야 할 주요 리스크입니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 입지:

광로2류(백제대로)에 접한 1층 상가로 가시성과 접근성이 매우 뛰어나며, 향후 다양한 업종 유치에 유리합니다.

면적의 활용:

전용면적 84.67㎡ (약 25.61평)의 적당한 규모로, 근린생활시설(음식점, 소매점, 사무실 등)로서 활용도가 높습니다.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회:

임의경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 102호와 함께 매입하거나 102호와의 협의를 통해 101호 단독으로도 활용할 수 있는 방안을 찾는 것이 중요합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계