나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [7] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""전주효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""더벨류넘버4 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 중 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서
외벽 : 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

㈎ 지1층 비101호, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 3층 301호는 공실입니다.
㈏ 4층 401호는 ‘우리마디의원(임상의학연구소)’로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 제1종지구단위계획구역(전주효자) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효자초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호6(1층 102호)과 기호7(1층 101호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 목록6(102호)와 벽체 구분 없이 일체로 이루어져 있음
2. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31325 (7)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 401,000,000원

토지 면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

건물 면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "전주효자초등학교" 동측 인근에 위치하는 "더벨류넘버4" 건물 내 1층 101호입니다.

주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 노선상가지대로가 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건 북동측으로 백제대로가 지나고, 제반 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.

토지 현황:

토지는 가로장방형의 평지로 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 50m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(전주효자), 광로2류(폭 50m~70m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼천초등학교, 효자초등학교), 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2020년 11월 19일에 접수된 송정농업협동조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약:

소유권 이전(갑2, 갑5), 근저당(을3), 가압류(갑6, 갑7, 갑8, 갑10, 갑11), 임의경매 개시 결정(갑9) 등 다수의 권리 관계가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 2,230,412,005원입니다.

임차인 현황:

인수되는 임차권은 확인되지 않았으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상이나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 시설:

"전주효자초등학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

주요 도로변에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

업종 현황:

인근 지역에는 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

본 건이 속한 건물 내 4층 401호는 현재 '우리마디의원(임상의학연구소)'으로 이용 중입니다.

건물 상태:

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 5층 규모입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

본 건 1층 101호는 목록 6(102호)와 벽체 구분 없이 일체로 이루어져 있으며, 현재 공실 상태입니다.

1.5. 생활정보

교육시설:

전주효자초등학교와 삼천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. (단, 상대보호구역에 해당)

편의시설:

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거환경:

아파트와 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 확인 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

물리적 결합:

1층 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일체로 연결되어 있어, 추후 개별적인 공간 활용이나 분할 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

공실 장기화:

본 건 1층 101호는 현재 공실 상태로, 임대 수요 확보 및 공실 기간 장기화에 따른 수익성 저하 위험이 존재합니다.

법적 제한:

토지이용계획상 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 일부 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

현재 공실 상태이며 인접 호실과의 통합 구조를 가진다는 점은 향후 활용 방안 및 임대 전략 수립 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

최적의 입지:

전주효자초등학교 인근 상업지역에 위치하여 잠재적 배후 수요 및 유동인구 확보에 유리합니다.

안전한 권리:

모든 권리가 경매로 인해 소멸되므로 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

활용 잠재력:

현재 공실이므로, 임대차 계획 수립 시 초기 공실 리스크 관리가 중요합니다. 인접 호실과의 통합 구조를 활용하여 대형 평수 임대 또는 맞춤형 공간 구성 등 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

합리적 감정가:

감정가 401,000,000원을 기준으로 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 401,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 현재 공실 상태, 건물의 향후 임대 수익률, 그리고 인접 호실과의 통합 구조 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

시세 조사를 통해 유사한 상가의 거래 사례 및 임대 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 향후 예상되는 임대수익률 및 투자 회수 기간을 고려한 가격으로 입찰하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원 (이는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.