나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32084 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2024.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 "하촌마을" 북서측 인근에 위치하며 부근은 해안가 주변으로 펜션, 주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1,6,7): 부정형의 완경사지로 현황은 "답기타" 입니다.
기호2): 부정형의 완경사지로 현황은 "주상용 건물"의 부지입니다.
기호5): 가장형의 완경사지로 현황은 "전기타" 입니다.

인접 도로상태

기호1): 북동측으로 노폭 약4m-5m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호2): 동측으로 노폭 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.
기호5): 동측으로 노폭 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 북동측으로 노폭 약4m-5m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호6): 동측으로 노폭 약4m-5m 내외의 포장도로와 접하며 본건이 일부 현황 "도로"입니다.
기호7): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호2): 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호6,7): 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 건물은 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층으로
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 인테리어 마감.
창호: 샷시창호.


기호4) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호3): 근린생활시설로 이용 중입니다.
기호4): 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호3,4) 건물은 의뢰목록상 ‘옥림리 173, 590-5’ 양 지상에 소재하나, 현황은‘옥림리 590-5’는 합병 말소되어 ‘옥림리 173’ 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록 3,4]의 제시외 건물[감정서상 ㉠~㉧] 매각포함.
-[목록 7]의 제시외 건물[감정서상 ㉨~㉫] 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명.
-목록[3,4] 는 옥림리 173, 590-5 양 지상에 소재하나, 현황은 '옥림리 173'에 '옥림리 590-5'가 합병 말소되어 '옥림리 173' 지상에 소재함.
-목록[6] 공부상 '답'이나 일부 현황 '도로'임.
-본건은 인접한 토지와의 경계가 불분명하여 토지경계 및 제시외건물의 위치 등에 대한 확인을 위하여는 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경32084 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,217,161,660원

* 토지면적: 1932.00㎡ (약 584.4평)

* 건물면적: 256.18㎡ (약 77.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장승포신용협동조합 (등기부 요약 확인)

* 등기부채권 총액: 835,001,276원

* 말소기준권리: 2016년 4월 27일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (715,000,000원)

* 경매개시권리: 2024년 12월 2일 장승포신용협동조합 임의경매 (1,076,964,694원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 "하촌마을" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 해안가 주변으로 펜션, 주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 측면에서 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1, 6, 7 토지: 북동측 또는 동측으로 노폭 약 4m-5m 내외의 포장도로와 접합니다. (기호 7은 맹지 상태)

* 기호2, 5 토지: 동측으로 노폭 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다. 기호 5 토지는 북동측으로도 약 4m-5m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호 6 토지는 일부 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부 상에는 다수의 근저당, 가압류 등이 설정되어 있었으나, 이는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 모두 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리는 2016년 4월 27일에 설정된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 835,001,276원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 거제시의 해안 관광지와 인접한 지역에 위치하며, 펜션, 주택, 상가 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

* 주변 지역은 관광객 수요가 있는 곳으로, 근린생활시설 및 단독주택으로 이용되는 건물 특성상 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 업종의 상권 형성이 가능합니다.

* 다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 상권의 규모나 확장성은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 해안가 인근의 자연 경관이 우수한 지역이며, "하촌마을"이라는 명칭에서 알 수 있듯 비교적 조용하고 전원적인 생활 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 지역 내 이동은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 주요 편의시설: 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 본건과 관련하여 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 특히 매각 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 또한 불확실합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 이용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 문제입니다.

* 제시외 건물 관련 복잡성: 감정평가서상 일부 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 일부는 제외됩니다. 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명은 추가적인 법적 검토를 요구합니다.

* 토지 경계 불분명 및 측량 필요: 본건은 인접 토지와의 경계가 불분명하여, 정확한 토지 경계 및 제시외 건물의 위치 파악을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 시간과 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 일부 토지 현황 상이: 공부상 '답'으로 되어 있으나 일부 현황 '도로'로 이용되고 있는 토지(기호6)가 있어, 지목과의 차이에 따른 문제 소지를 검토해야 합니다.

* 맹지 존재: 토지 중 기호7이 맹지이므로, 건축 또는 이용 시 도로와의 연결성을 확보하기 위한 방안이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 거제시 일운면의 해안가 인근에 위치한 토지 및 근린생활시설, 단독주택으로 구성된 부동산입니다.

* 감정가는 약 12억 1천만 원 수준이나, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 관련 복잡성, 토지 경계 불분명 등 다수의 법적, 사실적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 법정지상권 문제는 향후 소유권 행사 및 재산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 최저매각가격은 이러한 제시외 건물 등의 문제로 인해 제한받는 가격으로 책정되었음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 인근 입지: 거제시 일운면은 관광 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 매각하므로, 소유권 취득 후 별도의 건물 관리나 토지 이용 관련 복잡한 절차를 상대적으로 간소화할 수 있습니다.

* 명도 관련 부담 적음: 임차인 인수 보증금이 없어 명도 절차 진행 시 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,217,161,660원입니다.

* 입찰가를 산정함에 있어서는 제시된 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 문제, 토지 경계 불분명 등 잠재적 리스크와 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 정확한 입찰가 결정은 해당 물건에 대한 상세한 현장 조사, 주변 시세 비교, 법률 전문가의 법정지상권 관련 검토 의견, 그리고 실제 경매 진행 시의 경쟁 현황 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최저 입찰가나 적정 입찰가를 명확히 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.