나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32084 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32084 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경32084
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172
• 감정가: 1,217,161,660원
• 최저가: 852,013,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매8계 2024타경32084 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172 | 감정가: 1,217,161,660원 | 최저가: 852,013,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2024타경32084 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32084 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 1,217,161,660원

토지면적: 1932.00㎡ (약 584.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 256.18㎡ (약 77.5평)

건물 제시외면적: 362.90㎡ (약 109.8평)

1.3. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 172

용도: 단독주택

1.4. 권리관계

소유자: 천OO

채무자: 천OO

채권자: 장OOOOOOOO

1.5. 건물 및 토지 현황

토지:

기호1,6,7): 부정형의 완경사지로 현황은 "답기타" 입니다.

기호2): 부정형의 완경사지로 현황은 "주상용 건물"의 부지입니다.

기호5): 가장형의 완경사지로 현황은 "전기타" 입니다.

건물:

기호3): 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층으로, 근린생활시설로 이용 중입니다.

기호4): 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 단독주택으로 이용 중입니다.

외벽: 사이딩 마감.

내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

창호: 샷시창호.

설비: 기본적인 급배수, 위생, 전기, 난방 설비 갖춤.

부합물 및 종물: 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이: 건물 기호3,4)는 의뢰목록상 ‘옥림리 173, 590-5’ 양 지상에 소재하나, 현황은 ‘옥림리 590-5’는 합병 말소되어 ‘옥림리 173’ 지상에 소재합니다.

임대관계: 미상입니다.

1.6. 특이사항 및 주의사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 법정지상권

주의사항:

-일괄매각입니다.

-제시외 건물[감정서상 ㉠~㉧] (목록 3,4)는 매각포함입니다.

-제시외 건물[감정서상 ㉨~㉫] (목록 7)는 매각제외입니다.

-최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격입니다.

-매각제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

-목록 건물은 옥림리 173, 590-5 양 지상에 소재하나, 현황은 '옥림리 173' 지상에 소재합니다.

-목록 공부상 '답'이나 일부 현황 '도로'입니다.

-본건은 인접한 토지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다.

감정평가요약:

-위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 "하촌마을" 북서측 인근에 위치하며 부근은 해안가 주변으로 펜션, 주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

-교통상황: 본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

-토지 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지/가장형의 완경사지, 현황은 "답기타", "주상용 건물"의 부지, "전기타"입니다.

-인접 도로상태: 기호1) 북동측 약 4-5m 포장도로 접. 기호2) 동측 왕복 2차선 포장도로 접. 기호5) 동측 왕복 2차선, 북동측 약 4-5m 포장도로 접. 기호6) 동측 약 4-5m 포장도로 접하며 본건이 일부 현황 "도로"입니다. 기호7) 맹지입니다.

-토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역. 일부 소로1류/중로2류 저촉/접합.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리, "하촌마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 해안가 주변으로 펜션, 주택, 농경지 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로, 자연 경관이 우수하며 관광객 유치에도 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 차량 출입이 용이하며 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 주변 지역은 농경지와 함께 관광 관련 시설이 혼합된 형태로, 대규모 혐오 시설이나 공장 지대 등이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자이자 채무자인 천OO 씨 명의로 등기되어 있습니다. 채권자는 장OOOOOOOO입니다. 권리 분석 상 가장 중요한 사항은 '법정지상권'의 존재 여부입니다. 특히, 매각에서 제외되는 건물(목록 7)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 향후 발생 가능한 분쟁의 소지가 있습니다. 매각 포함 건물(목록 3,4)의 경우에도 법정지상권의 영향을 받을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 일운면 옥림리는 관광지 인근으로 펜션, 숙박 시설, 식당 등 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 발달할 가능성이 높습니다. 또한, 주택과 농경지가 혼재하는 지역으로 지역 주민들을 위한 근린생활시설로서의 가치도 있습니다. 본건 건물 중 기호3)은 근린생활시설, 기호4)는 단독주택으로 이용 중이어서 현재의 상권 특성을 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

경상남도 거제시 일운면 옥림리는 비교적 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 해안가에 인접하여 바다를 가까이서 즐길 수 있으며, 주거 환경으로는 쾌적함을 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근의 주요 도심 지역으로 이동해야 할 수 있어, 이에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권'의 존재 및 그 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 향후 건물 이용이나 토지 활용에 있어 제약을 야기할 수 있으며, 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 본건 토지의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위한 측량 비용이 발생할 수 있습니다. 일부 토지(기호7)가 맹지라는 점과, 일부 현황 도로로 이용되는 토지(기호6) 역시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 불분명은 최저매각가격에도 영향을 미치고 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 해안 인접 지역의 매력적인 입지에 위치하고 있으나, '법정지상권'이라는 중대한 법적 쟁점을 안고 있습니다. 토지 경계 불분명, 맹지, 현황 도로 등 물리적인 확인 및 추가 조사 또한 필수적입니다. 제시외 건물에 대한 매각 포함/제외 구분이 명확하며, 특히 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명은 투자의향자에게 매우 중요한 검토 사항이 될 것입니다. 법적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 전문가의 자문을 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 바닷가 인근의 우수한 입지로 향후 관광 활성화 시 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

둘째, 토지/건물 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

셋째, '법정지상권' 등 복잡한 권리관계로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다. 이러한 권리 관계를 명확히 규명하고 해결할 수 있다면, 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

넷째, 제1종일반주거지역으로 향후 건축 또는 증축 시 용도 활용 가능성이 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매8계