나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31325 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""전주효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""더벨류넘버4 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 지역의 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북동측으로 백제대로가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상 5층 중 지1층 비101호, 4층 401호, 3층 301호, 2층 201호, 1층 103호, 1층 102호, 1층 101호로서
외벽 : 복층 로이유리, T30마천석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 목재 붙임위 인테리어, 일부 타일, 화강석붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시, 강화유리 등 마감.

이용상태

㈎ 지1층 비101호, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 3층 301호는 공실입니다.
㈏ 4층 401호는 ‘우리마디의원(임상의학연구소)’로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로, 상업용건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약50m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 제1종지구단위계획구역(전주효자) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효자초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호6(1층 102호)과 기호7(1층 101호)는 격벽이 없이 일체로 되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31325 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 564-7 더벨류넘버4 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 233,000,000원

토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물면적: 49.16㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 1. 현황 공실임

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "전주효자초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 노선상가지대로를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 북동측으로 백제대로가 지나고 있으며, 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건에 인접한 도로는 북동측으로 노폭 약 50m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼천초등학교, 효자초등학교), 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2020년 11월 19일에 접수된 송정농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

주의사항 및 감정평가서 요약에 '현황 공실임'으로 기재되어 있어, 현재 점유자는 없을 가능성이 높습니다.

등기부채권 총액은 약 2,230,412,005원으로, 이는 해당 물건에 설정되었던 총 채권액이며 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전주효자초등학교 인근의 노선상가지대로에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요 확보가 가능하며, 상권 활성화 시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

백제대로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 전주효자초등학교 및 삼천초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

상가 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다. (주의사항 및 감정평가서 요약 '이용상태'에 기재됨)

물건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 특정 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

별도의 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 지역 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 처리 상황이나 가치가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동1가에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근의 편리한 교통과 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 권리상 인수 부담이 없으며, 주변 배후 수요가 기대되는 장점이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 다수의 법적 제한과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 교통 환경과 주변 배후 수요: 초등학교 및 아파트 단지 인근에 위치하여 잠재적 수요가 기대됩니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 낙찰 후 추가적인 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 상권 활성화 가능성: 노선상가지대로에 위치하여 향후 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 233,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 현재 공실 상태이므로 임대 가능성 및 예상 임대료를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 순수하게 건물 및 토지의 가치와 향후 수익성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.