나이스옥션 법원경매 순천 2025타경460 [2] 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 415 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경460 [2] 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 415 창고시설 경매

• 사건번호: 2025타경460
• 주소: 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 415
• 감정가: 1,552,515,560원
• 최저가: 1,242,012,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 창고시설

순천지원 경매1계 2025타경460 | 소재지: 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 415 | 감정가: 1,552,515,560원 | 최저가: 1,242,012,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 개요

순천지원 2025타경460 (2) 사건의 물건으로, 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 415 외 소재의 창고시설(공장 및 저온저장고 등 복합시설)입니다. 토지/건물 일괄매각 조건의 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 감정가는 1,552,515,560원입니다.

토지 면적은 6,323.00㎡ (약 1,912.72평)이며, 건물 면적은 주건물 2,169.34㎡ (약 656.24평)와 제시외 건물 291.40㎡ (약 88.15평)를 포함합니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 토지 위치 및 이용상태

위치 및 환경: 본 물건은 복수의 필지로 구성되어 있으며, 기호1 토지는 고흥군 도양읍 봉암리 소재 녹동신항 인근의 정비된 택지개발지역(공장, 상가, 주택, 항만 형성지역)에 위치합니다. 기호3, 6 토지는 고흥군 도덕면 봉덕리 소재 내봉마을 북서측 인근(소규모공장, 농촌마을, 농경지 형성지역)에 위치합니다.

형태 및 이용상태: 전체적으로 사다리형 및 부정형의 평지로서 2필지가 일단으로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

교통상황 및 도로: 차량 접근이 가능하며, 교통상황은 보통입니다. 동측으로 노폭 약 25미터 포장도로, 서측 및 북측으로 노폭 약 10미터 및 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

용도지역: 기호(1)은 준공업지역, 기호(3, 6)은 계획관리지역으로, 토지 이용계획이 혼재되어 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철골조 조립식판넬지붕 2층(기호2), 일반철골구조 기타지붕 단층(기호4, 5), 경량철골구조(기호4 일부, 기호7, 8), 시멘트블록구조(기호9) 등으로 다양한 구조로 구성되어 있습니다.

이용상태: 공장(제조/가공 시설), 작업장, 저온저장고, 집하장, 사무실, 직원식당, 기숙사 등으로 복합적으로 이용 중입니다. (기호9는 공부상 사무실이나 현황은 기숙사입니다.)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있으며, HACCP 설비 및 저온저장고를 위한 냉장냉동설비(Unit cooler, Condensing Unit 등)가 갖추어져 있어 식품 가공 또는 수산물 관련 시설에 특화된 것으로 보입니다.

3. 경매 관련 정보

3.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 순천지원 2025타경460 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자 김OO, 채무자 햇OOOOOOOO, 채권자 영OOOOOOO

3.2. 특이 및 주의사항

법정지상권: 특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있어 성립 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 이는 매수인의 토지 이용 권한에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

일괄매각 범위: 제시외 건물 및 기호(3) 지상의 수목(토지에 포함평가)을 포함하여 일괄매각합니다.

매각 제외 물건: 목록 6. 지상의 저온창고는 매각 대상에서 명확히 제외됩니다. 이 부분은 잔여 건물의 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

기계기구 소재불명: 공장 및 광업재단 저당법상 목록에 포함된 일부 기계기구(제2023-41호, 제2015-70호)가 소재 불명 상태이므로, 감정평가서상의 가치와 실제 인수 가능한 자산 가치 간에 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 컨설팅 분석

4.1. 입지조건 분석

최적의 입지: 본 물건은 고흥 녹동신항 인근(기호1) 및 소규모 공장이 밀집한 농촌 마을 인근(기호3, 6)에 위치하여, 해양 물류 및 생산 거점 확보에 유리한 복합적 입지입니다. 다양한 노폭의 포장도로에 접하고 있어 물류 차량의 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 권리분석

법정지상권 리스크: '법정지상권' 성립 가능성이 제기되었으므로, 관련 서류 및 현황을 통해 법정지상권 성립 요건(토지와 건물의 소유자 동일성 등)을 철저히 분석해야 합니다. 성립 시 토지 가치가 크게 하락하며, 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

매각 제외 물건 분석: 목록 6. 저온창고가 매각에서 제외되어, 낙찰 후 잔여 건물과 매각 제외 건물의 경계 및 이용 관계에서 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 특히 해당 저온창고의 기능이 전체 공장 운영에 필수적인지 여부를 확인해야 합니다.

4.3. 상권분석

본 물건은 공장 및 창고시설 용도로, 일반적인 소매 상권보다는 **산업 및 물류 거점**으로서의 기능성 평가가 중요합니다. HACCP 인증 관련 시설과 대규모 저온저장고를 갖추고 있어, 수산물 가공, 저장, 유통 또는 기타 식품 관련 제조 공장으로 활용하기에 적합합니다.

4.4. 생활정보

주변 환경: 주위는 택지개발지역, 공장, 농촌마을 등으로 형성되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수설비와 직원 기숙사 용도의 건물이 현황 이용 중이므로 기본적인 생산 활동 및 직원 생활 환경은 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 감정평가서 요약 내용에는 특별한 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 주위는 소규모 공장 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. (현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.)

4.5. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 성립으로 인한 토지 이용의 제한 및 명도 복잡성.

2) 목록 6. 저온창고 매각 제외로 인한 시설 이용의 불완전성 및 소유권 분쟁 가능성.

3) 소재 불명 기계기구로 인한 실질 인수 자산 가치 하락 및 기계기구 목록 저당권 말소 관련 복잡성.

4) 토지이용계획(준공업지역 및 계획관리지역 혼재)에 따른 향후 개발 및 증축 시의 법규 제약.

4.6. 종합 의견

본 물건은 총 토지면적 1,900평이 넘는 대형 공업용지에 HACCP 설비, 저온저장고 등 특수 설비를 갖춘 대규모 복합시설입니다. 수산 또는 식품 가공업을 영위하거나 계획 중인 실수요자에게는 생산 거점 확보의 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 법정지상권, 매각 제외 물건, 소재 불명 기계기구 등 권리 및 물건상의 복잡성이 매우 높은 물건이므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리분석과 현장 실사가 선행되어야 합니다.

4.7. 투자 포인트

특화된 시설: HACCP 설비 및 다수의 냉장냉동 설비(저온저장고)가 갖추어져 있어 관련 업종 진입에 필요한 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

대형 토지 확보: 6,323.00㎡ (약 1,912평)의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

복합 용도 활용: 공장, 저온저장, 사무, 기숙사 기능을 모두 갖추고 있어 운영 효율성이 높습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계