나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105459 [4] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 11층1105호 아파트 경매

매각기일: 2025-11-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105459 [4] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 11층1105호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매1계 2024타경105459 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 135, 102동 11층1105호 (대연동,대연롯데캐슬레전드1단지) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 부산 대연롯데캐슬레전드1단지 아파트

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경105459 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 11층1105호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 245,000,000원

1.2. 물건 기본 내역

토지면적(대지권): 19.45㎡ (토지 지분율: 약 19.45%)

건물면적(전용면적): 39.70㎡ (건물 지분율: 약 39.70%)

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산중앙고등학교" 남측 지근거리에 위치하며, 대단위 아파트단지와 학교, 공공기관, 근린생활시설 등이 조화롭게 형성된 주택지대 내에 위치하고 있어 제반 주위환경은 양호합니다. 2필지 일단의 공동주택 건부지로 이용 중인 남하향의 부정형 토지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산 도시철도2호선 "못골역"이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난하며 역세권의 이점을 갖추고 있습니다. 단지 북측으로 폭 약 8m 내외, 남측 및 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있어 편리합니다.

3. 권리분석 및 채권 관계

3.1. 경매의 형태

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 채무자 및 소유자가 주OOOOOOOOO로 동일하여 일반적인 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 보고되어 있습니다. 이는 추후 낙찰자가 잔금 납부 후 임차인의 존재 여부를 확인하고, 임차인이 존재할 경우 명도(인도명령 또는 명도소송)에 대한 시간과 비용을 고려해야 하는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 생활정보 및 건물 현황

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 102동 15층 아파트 중 11층 1105호입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 2중창 구조입니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 급배수시설, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 교육 및 편의 시설

주변에 부산중앙고등학교, 부산구화학교, 혜연중학교, 연포초등학교 등이 소재하여 학군이 잘 형성되어 있으며, 근린생활시설이 주변에 위치하여 주거 편의성이 높은 주택지대입니다.

5. 상권분석 및 지역 잠재력

5.1. 지역 특징

본건은 대단위 아파트단지를 배후에 둔 주택지대로서, 기본적인 근린생활시설은 주변에 잘 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 개발 제한 및 특이 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다. 특히 '정비구역(2018-08-22)' 지정은 장기적인 관점에서 해당 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승의 잠재적 요인으로 평가할 수 있습니다. 다만, 다수의 학교(부산중앙고, 연포초 등)에 대한 상대/절대보호구역이 설정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 내부 확인의 한계

감정평가 시 내부(내벽)는 폐문 등으로 인해 자세히 관찰하지 못하였다고 보고되었습니다. 따라서 낙찰 후 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 리스크

임대관계가 미상인 점은 명도 저항의 발생 가능성을 시사합니다. 낙찰자는 이에 대비한 시간적, 비용적 여유를 확보해야 합니다.

7. 투자 포인트 및 종합 의견

7.1. 투자 포인트

지하철 2호선 못골역을 이용할 수 있는 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

대단위 아파트 단지 내 소형 평형 아파트로, 실수요층이 두터울 것으로 예상됩니다.

정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 지역 발전 잠재력이 있습니다.

주변에 학교가 다수 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

7.2. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 대단지 아파트 내 소형 아파트로, 역세권의 이점과 우수한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요 및 투자 수요 모두에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 감정가 2억 4천 5백만 원을 기준으로 하여, 현재 시장 상황 및 경매 진행 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 중요합니다. 특히 임대관계 미상 및 내부 상태 미확인에 따른 리스크를 고려하여 입찰에 임해야 할 것입니다.

법원 정보

부산동부지원 경매1계