나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31306 [2] 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 산29-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31306 [2] 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 산29-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경31306
• 주소: 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 산29-1
• 감정가: 52,080,220원
• 최저가: 36,456,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

전주지방법원 경매1계 2025타경31306 | 소재지: 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 산29-1 | 감정가: 52,080,220원 | 최저가: 36,456,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 및 소재지

본 보고서의 대상 물건은 전주지방법원 2025타경31306 (2) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 산29-1에 위치한 임야(토지)입니다.

1.2. 물건 기본 정보

용도: 임야

감정가: 52,080,220원

총 토지면적: 107,224.00㎡ (약 32,437.24평)

매각대상: 토지일부지분매각

1.3. 매각 특징

본 건은 총 면적 107,224.00㎡ 중 일부 지분(1532230.96)에 대한 매각 건으로, 감정평가서상 '지분평가'로 명시되어 있습니다.

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 있으며, 이는 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한하여 가능하다는 주의사항을 포함하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 건 임야는 전북특별자치도 완주군 소양면 화심리 소재 동양초등학교 동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 마을 주변의 야산지대입니다.

교통상황은 북서측 인근으로 왕복 4차선의 '전진로'가 지나고 있어 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

토지 형태는 부정형의 급경사지로, 현황은 '자연림'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 소로(작은 길) 한 면에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 개, 닭, 오리, 돼지 및 모든 축종 제한), 접도구역, 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있습니다.

이는 개발행위나 축사 건축 등에 상당한 제한을 받을 수 있음을 의미하며, 투자 목적에 따라 제약이 클 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 주의사항

본 건은 지분매각(공유물)이며, 매각 완료 후 소유권은 매각대상 지분만큼만 이전됩니다.

가장 큰 권리적 특징은 공유자가 법원에서 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이며, 이는 매수인이 최고가 매수신고를 하더라도 공유자가 그 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

지상에 자생하는 입목(나무 등)은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 별도의 입목 보상 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 건은 임야(자연림)이며 농림지역 및 보전산지로 지정된 토지이므로, 일반적인 주거지역이나 상업지역에서 논하는 상권분석 및 생활정보는 적용하기 어렵습니다.

주변 환경은 마을 주변의 야산지대이며, 주거 편의시설은 인근 마을이나 소양면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

(1) 공유 관계에 따른 활용 제약: 지분 매각이므로, 추후 토지 전체의 이용, 매매, 개발 등 모든 행위에 대해 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 협의가 이루어지지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 정리해야 하는 법률적 리스크가 있습니다.

(2) 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이라 하더라도 매수 기회를 잃게 됩니다 (단, 1회에 한함).

(3) 개발 행위 제한: 농림지역, 임업용산지(보전산지), 접도구역 등 다수의 규제로 인해 개발 행위가 극히 제한됩니다. 급경사지 형태 또한 개발의 난이도를 높이는 요인입니다.

(4) 혐오 시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오 시설 여부를 파악할 수 없습니다. 현장답사를 통해 정확한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 건은 완주군 소양면 소재의 임야 지분 물건으로, 낮은 감정가로 참여할 수 있으나, '지분매각'과 '보전산지'라는 강력한 제약사항을 안고 있습니다.

단순 시세차익을 노리는 단기 투자보다는, 장기적인 관점에서 임업 또는 산림 보전 목적의 자산 확보 혹은 기존 공유자와의 관계 정리 등을 통한 출구 전략이 명확한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

(1) 낮은 초기 투자 비용: 총 감정가 자체가 높지 않아 비교적 적은 금액으로 광활한 면적(의 지분)을 확보할 기회가 있습니다.

(2) 공유자 우선매수 활용 가능성: 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는다면, 경쟁률이 상대적으로 낮아져 낙찰 가능성이 높아질 수 있습니다.

(3) 장기적인 산림 자산 확보: 임업용산지 및 자연림 특성상 당장의 개발은 어렵지만, 장기적인 관점에서 산림 자산으로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계